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  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是温泉山谷国际康旅城

  评测师点评：温泉山谷国际康旅城集医药康护、运动康体、文旅康乐、宜居康养等业态于一体，产品线较为丰富，可满足不同客群的置业需求。

  项目亮点：

  区位优势突出

  所在的片区距离昆明主城较近，交通便捷，配套完善，还有政府政策的加持，发展前景可观。

  居住环境优越

  所在片区森林覆盖率达80%以上、负氧离子含量高、拥有金色螳川、牧羊湖、凤山森林公园等多重生态资源优势。

  业态多元丰富

  其以医疗为核心并整合旅游、休闲、度假、娱乐、养生、养老、运动、教育等资源为一体，打造一站式康养高地。

  适合人群：目前六期、七期洋房、合院、别墅多种产品在售，可以满足改善型家庭多样居住需求。

  价格分析：

  目前项目叠院总价约190-250万元/套，洋房均价约7500元/㎡。周边在售的俊发玉龙湾洋房均价12000元/㎡；联排别墅总价250-500万/套。金地自在城高层价格约7500元/㎡；联排总价约230-320万元/套。吾悦海悦西山在售高层均价约5300元/㎡；在售合院整体价格约155-175万元/套。

  和周边在售的同类型项目相比，合院|联排、双拼等产品价格具备优势，产品赠送花园、露台，赠送率高，得房率高，居住体验感更佳。

  洋房产品，相⽐太平新城北部同类型项目，容积率建筑密度更低，绿化率⾼，加之宽阔楼间距，采光采阳均优，居住体验更好。

  二手房方面，目前周边已建成龙湾1号、创佳半山御府别墅、云锡奥城、恒大金碧天下、保利宁湖峰境、富春山居等小区，均为别墅或合院，二手房单价0.96-1.19万元/㎡左右，其中，富春山居二手房单价约1.42万元/㎡；与周边二手房相比，温泉山谷国际康旅城合院价格相对较高。

  在安宁大健康产业的三大基地中，温泉片区充分释放着“天下第一汤”的活力。广为人知的是，安宁温泉片区森林覆盖率达80%以上、全年99%空气优良率、负氧离子含量常年在5000个/cm以上、手握“天下第一汤”温泉资源这张绝对王牌，拥有金色螳川、牧羊湖、凤山森林公园等多重生态资源优势。温泉片区能成为继太平新城之后又一大极富价值的发展区域，离不开安宁自身对城市发展的用心。

  而温泉山谷国际康旅城所处区域，正是安宁大健康产业发展三大基地之一的安宁温泉片区。毫不客气地说，国际康旅城落子温泉片区是顺应安宁城市规划契机，也是项目自身展现的前瞻性战略表达。毕竟，只有温泉片区能将项目潜藏价值无限放大。

  评测师有话说：拥有全方位覆盖的硬件配套、得天独厚的自然资源以及庞大体量的项目，使得成了康旅产业发展道路上一个最好的范本。另外，片区升值潜力较大，随着各项配套设施的兑现和道路交通的完善，房价还有较大上升空间。

  楼盘规划：

  温泉山谷国际康旅城项目位于安宁温泉镇羊角社区，由云南康旅集团开发，其总占地面积约4.2万亩，其中森林面积约13000亩，是一个规划有住宅、酒店群、温泉spa、高尔夫球场、医养基地、医药产业研发中心、学校等业态的综合大盘。

  全盘容积率约1.09，作为70年产权康旅大盘，产品线丰富，目前主推六期、七期产品，纯板式洋房总高8层，1梯2户设计，户型建面约43-151㎡，附赠率20%；联排建面约119-143㎡；合院建面约130-143㎡；双拼建面约143㎡。

整体来看，在售产品户型多样，可满足二胎家庭、三代同堂、全生命周期多等不同客群、不同生活阶段的居住需求。洋房产品为一居至三居设计，室内南北对流，视野开阔，采光采阳效果较好。卫生间均采用了干湿分离，干净卫生，提高生活效率。

  合院、别墅产品每户均有超大赠送面积，高赠送率。格局上动静分区，卫生间干湿分离，休息娱乐互不打扰。带前后双庭院设置，一方面起到视觉延伸、扩大视野的功能，另一方面为摆放绿植、晾晒衣物等活动提供一个恰到好处的空间。

  占地面积概述：体量较大，汇聚医药康护、运动康体、文旅康乐、教培康育、商娱康服、宜居康养“六位一体的产业配套。

  容积率概述：全盘容积率约1.09，容积率越低，代表更大的居住空间，更意味着居住的舒适性、私密性。

  人车分流概述：社区内车位比较充分，整个小区为人车分流设计，可确保业主入住后的舒适度和安全。

  评测师有话说：社区低容低密，产品线十分丰富，还打造了生态运动场、自然观鸟亭、少儿足球训练场、树冠走廊、帐篷酒店、观星公园等，可以让业主在适宜自己的场地，进行休闲、放松各类运动，营造出生态宜居的社区体验。

户型分析：

  具体来看，以项目花园洋房-P1户型为例，该户型建筑面积约104㎡，为三室两厅两卫设计，无论是新婚夫妻还是三口之家的居住需求皆可得到满足。

  整个户型格局较为方正，该户型全明通透，后期空间利用率高。区间面积大小都比较合理，后期使用起来比较方便，居住舒适度高。

  室内布局科学合理、动静分离明显，面对走廊或者从走廊玄关进入室内时左右两边分区明显，一目了然干净清爽。室内功能区域完善，三个卧室位于里侧，有人在动区活动时，又保证了静区的私密性，真正做到娱乐、休息互不打扰，全家人自有天地。 

  L型厨房巧妙利用每一寸空间，洗涤区、烹饪区等分区明确，操作动线无缝衔接，既满足了使用空间的需求，又减少物品拿取往复的时间，操作台可放置微波炉、蒸烤箱等家电。北向开窗，通透明亮，保持空气清爽。

  约3.9米观景阳台连通客厅，不仅是作为客厅空间的延伸，使得客厅空间感更强，而且又同时满足了观景和日常晾晒的需求。生活线条流畅，宽阔横厅的设计，使得整个户型通透型极佳，并且相比一般的客餐厅一体化设计，空间感更好，不仅满足会客基本功能，而且还兼具了起居厅的功能，为家人提供娱乐、团聚等活动空间。

  南向主卧开间约3.3米，配置有独立卫生间和衣帽间，卫生间则采用干湿分离设计，提高了居住的安全性和隐私性；空间充足，所以完全可以按照自己的心意，灵动布局。如果是三口之家，可以把其中一间房改造为客房+收藏间，进一步提升收纳功能。

  所有卧室均搭配有飘窗，使得整个空间更加宽敞明亮，同时，不仅提高了空间利用率，还可放置日常不经常用的物品，相当于小的储物空间了。

  评测师有话说：总体来说，全屋飘窗设计，最大程度保证了室内采光和通风，主卧较宽敞，不过两个小次卧由于朝向问题，采光采阳效果不是很好，可能影响后期居住体验感。

  交通出行：

  地铁：目前与其最近的地铁为3号线西山公园站；根据规划，昆明地铁安宁线与将地铁3号线连接，设车家壁、长坡、读书铺、圆山、东湖、安宁、职教园等7个车站；项目正加速推进，目前正在开展昆明市城市轨道交通第三轮建设规划编制工作，拟将轨道交通安宁线纳入第三轮建设规划进行报批。

  公交：项目内部覆盖了温泉山谷、温泉山谷三期、温泉山谷四期、羊角村等多个站点，安宁11路、安宁12路等公交线路途经，不过等待时间稍长，后期有待完善。安宁18路可直接到达昆明主城小西门，方便业主和附近居民出行。

  自驾：在其内部仅主干道就设计了四横四纵多达8条路网，将安宁行政中心与高铁站（温泉站）贯通，外部还有奥特莱斯大道、昆安高速、320国道等城市主干道环绕，经由奥特莱斯往北可达昆明西收费站，往南可至高海高速，自驾出行十分方便。

  评测师有话说：短期看来，除地铁外，项目内外部交通路网密布，多条道路交错，自驾出行十分方便，而社区巴士的开通，极大地便捷了昆明城区与片区的接驳。

  周边配套：

       教育配套：内部配备了多元化的基础教育配套，包括曲靖市第一中学温泉学校、曲靖一中附属小学、清华大学附中国际学校、附属实验小学等一系列名校，而且针对项目庞大的运动配套，还引进了郑洁国际网球学校、足球国际学校、医学护理专科学院等专业体育健康产业，“从娃娃抓起”实现项目的康养旅居初衷。

  医疗配套：内部规划有安康中心、健康管理中心、温泉康复医院、昆明市妇幼保健院安宁分院在内的庞大康养引擎，为健康生活保驾护航。除了目前已经交付的3000㎡温泉社区医院和已经投入使用的健康管理中心，项目还将昆明第一个高标准的温泉康复医院引入项目，预计今年底投入使用。

  商业配套：项目拟引进凯悦酒店集团运营管理的国际会议中心酒店，拥有310间客房的康旅酒店，“昆曼大通道”滇西黄金旅游线及西南地区规模最大的房车露营集散中心及田园综合体片区等。覆盖短期内休闲旅游、亲子游乐、商务会议、节假休闲等多层级需求,提供餐饮、住宿、游玩、娱乐、购物等全方位服务。

  公园配套：在上万亩森林资源中，项目因地制宜地打造了凤山森林温泉、青石山森林生态运动、白山民族医药、民居博览园、杨一清纪念馆、铁路主题公园、外马湾房车营地等12大主题景观。周边生态资源丰富,加之千年古刹曹溪寺、摩岩石刻、螳螂川、珍珠泉等将其环抱，负氧离子充溢。

  评测评师有话说：沿着螳螂川，一路走进温泉山谷，这里有温泉、有公园、有商圈、有学校、有医院，在其宏大的规划版图上,温泉山谷项目的业态正在逐一兑现，未来还有更全维丰富的业态将呈现。