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  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是龙湖·山海原著

  评测师点评：龙湖·山海原著占据滇池度假区核心地段，除了坐拥山海资源，周边配套醇熟，名副其实的低密社区，居住体验感俱佳。

  项目亮点：

  完善交通 便捷出行

  四纵五横一轨全维交通网络贯穿项目，周边十余条公交线路覆盖，多种交通方式可让业主便捷出行。

  资源丰富 配套完善

  其所处的海埂片区，已积累了大量的成熟配套，同时坐拥西山，海埂公园、海埂大坝、大自然风情园等自然生态资源。

  低密住区 高宜居度

  除了低容低密的规划，社区还打造有品质休闲区、林下休闲广场、邻里阅读花园和阳光草坪等功能区，更加宜居。

  适合人群：洋房已售罄，目前主推R地块的高层住宅，建面约97-147㎡，三到四房设计，刚需改善皆可选择。

  价格分析：

  海埂片区不含别墅，普通住宅已经是21000元/㎡左右的均价，当前山海原著在售产品价格约17000-18000元/㎡，产品毛坯交付，预计2023年下半年交房。周边距离项目较近的新房暂时没有，同片区在售的项目龙湖揽境主推建面约143-184㎡瞰滇大平层产品，均价约23000元/㎡。筑友双河湾墨香苑地块的高层住宅，建面约88-144㎡，价格约14000-17000元/㎡。从价格层面看，山海原著高层价格并不低，不过山海原著无论是区位条件还是配套优势都较为突出，部分楼层还可观滇；而且作为龙湖入昆八年来的第一个“原著”系项目，品质不言而喻。

  二手房方面，周边已建成公园1903、同德极少墅、万和花园、滇池康城等小区，二手房挂牌价在19700-24900元/㎡，不过基本都是别墅和洋房住宅，山海原著高层暂无可对比性。

  海埂片区坐拥开发最早，别墅、低密度住宅最多，离市区最近，自然景观丰富，容积率低（0.6）等得天独厚的优势。凭借重要的区域价值、功能和景观建设，海埂片区已成为昆明市民公认的最宜居片区，也是昆明城市最具标志性的名片之一。

  区域内已开发了阳光海岸、马可 波罗、列侬溪谷、滇池高尔夫、海韵枫丹等老牌别墅项目，而后来开发的九夏云水、公园 1903、华夏御府等项目，无论从价格还是市场认可度，都打造了昆明别墅市场的翘楚。经过十几年激烈的竞争式 开发，片区内目前可供开发的土地已寥寥无几。

  评测师有话说：龙湖·山海原著占据着城市重要发展板块，作为滇池度假区海埂片区不可多得的项目，在此背景下，显现出较大的升值空间。

  楼盘规划：

  山海原著总占地面积约279亩，前期推出的B地块东临西海路、北临万和花园小区、南临海埂路。总用地面积约74.17亩，总建面约9.4万方，绿地率40.12%，建筑密度27.89%，容积率仅1.3，低容低密的属性极为突出。共拟建20栋单体住宅建筑，包括了全南北向的10栋别墅，以及10栋低密洋房。

  另一个地块R地块，东临广福路、北临长城花苑小区、西临南绕城高速、南临海埂路。其地块总用地面积约35.58亩，容积率3.84，建筑密度19.54%，绿地率40.11%，共规划有5栋单体建筑，其中4栋为总高30-34层的高层，1栋为12班幼儿园。

  当前主推R地块御景组团的高层产品，在售房源位于1、2栋上，总高30-34层，2梯5户和2梯7户设计，户型面积约97-126㎡，123㎡和126㎡为中户，97㎡和125㎡为端头房，近期加推了5号楼上建面约147㎡平层产品，所有产品均为毛坯交付，交房时间预计在2023年6月。

  在售产品户型设计较为丰富，涵盖三房和四房多种类型，可满足不同人群如新婚夫妻、二代和三代同堂家庭等多样居住置业需求。整体户型设计都比较具有特色，浪费空间极少；无论是小户型还是大户型，空间感和通透性都很好；南北朝向，采光通风效果较好；多飘窗的设计增添了更多可拓展空间。

  产品概述：除了高端别墅洋房外，也有亲民的高层产品，御景组团高层产品以瞰景为主，大部分户型都可对望滇池。

  绿化率概述：属于少有的低密度、高绿化的人居，居住环境较好，园区配置有休闲娱乐场所，充满人文关怀。

  人车分流概述：为确保老人和小孩在小区能安全的散步、玩耍，小区采用人车分流设计，同时还可降低车库的噪音。

  评测师有话说：作为片区仅有的高层产品，龙湖·山海原著御景建筑，以小围合、错落式布局，在视野上即可尽享开阔，错落布局，保持充足楼间距，采光采阳充足，居住上更显舒适。

  户型分析：

  以建筑面积约126㎡的C3户型，为三室两厅两卫设计。首先从户型整体来看，这款三房户型布局合理，空间方正，在功能区域完备的同时没有过多的空间浪费，走廊面积合理，同时设有一定的收纳空间，将空间利用做到了极致。

  入户后设置有玄关柜，在玄关换下常用的家居鞋后，还可以用放置钱包、钥匙或是衣物，极大的便利了生活。

  进门后一侧是餐厨空间，厨房采用U型操作台设计，保证动线合理性；依墙而立的U型操作台，给厨房的中间区域留出了很大的空间，能供使用者在其中自如行动。此设计还有一个优点，就是可增加更多的厨房收纳空间。

  三开间朝南，全明设计，三开间朝南将采光面做到了最大，保证室内能有充足的采光，客厅面宽3.75米，连接约18㎡的南向景观阳台，保证通透性的同时，对于景观视野的一种拓宽，无论是观景，还是种植花草，空间大小和采光量都足够，有益于家人的身体健康。

  室内利用走廊将客厅、餐厅等动区与休息、学习的静区相隔开，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，可减少相互间的干扰。

  主卧位于户型的最里侧，为套房式设计，享受淋浴卫浴双空间，保证了业主日常生活的便利性和私密性，足够享受私密空间。同时，附有走入式衣帽间，给予主人居住的独立性及惬意感。

  评测师有话说：户型设计也充分考虑家人的居住感受，做到动静分区。3开间朝南的布局，搭配大面宽阳台，让每一处都无遮挡，生活与景观同时兼顾。

  交通出行：

  地铁：项目所在的滇池度假区海埂片区有正在修建中的地铁5号线，今年1月14日，5号线已经全面投入不载客试运行，预计整个开通时间应该是在下半年，六七月份。在项目南侧设置有兴体路站点，距离不到500米，届时通过地铁出行更为方便。

  公交：距离项目营销中心200米处有公交站点海宏路口（前卫西路），途径83路、24路、Z30路等少数几条公交线路，可通往南坝、昆明站等地。距离项目1公里范围内还分布有滇池路口（前卫西路）、海雅路口（海宏路）站等公交站点，73路、1903路环线路等线路在此经过，公交出行也相对便捷。

  自驾：山海原著整体位于广福路以西，前卫西路与红塔东路之间，周边三横：前卫西路、红塔东路、滇池路）、三纵：滇池路、南绕城高速、广福路路网环绕，可通过前卫西路进入杭瑞高速，进而快速通达全城。

  评测师有话说：依托城市主干道广福路，山海原著坐拥全维交通网络，还有即将开通的地铁5号线兴体路站在侧，未来无论是自驾还是公共出行都十分方便。

  配套：

  教育配套：其内部规划有一所幼儿园，同时邻近云南师范大学附属仁泽校区，海贝中英文学校、度假区二小昆明市第三中学西山学校、衡水实验学校等优质教育资源。

  医疗配套：龙湖·山海原著外部紧邻包括昆明市儿童医院（前兴院区）、云南省中医医院（滇池院区）、同仁医院在内的优质医疗配套，方便业主看病就医。

  商业配套：公园1903就在项目旁边，周边还有广福路爱琴海购物公园、南亚风情第壹城、红星美凯龙等南市区几大核心商圈环伺，商业氛围浓厚。同时滇池高尔夫、奥特莱斯、马术俱乐部、帆船训练基地等圈层所需配套，都集中在片区内。

  公园配套：其外部毗邻海埂公园、海埂大坝、滇池、西山等多个生态公园，项目内部将打造园林景观，通过八苑八巷的东方院落，以及一条主水轴，设置不同景观节点，营造更加良好的居住环境。

  评测师有话说：所在片区囊括云南民族村、海埂会堂、滇池高尔夫、马术俱乐部、帆船训练基地等一批城市精英阶层所需的配套，加之区域突出的自然资源优势，整个项目汇聚的是城市稀有的大量优质资源。