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  一年前，对房地产行业影响深远的集中供地政策正式推出。以此为节点，过往那些被地产投拓人熟知的逻辑不断被重构，行业格局也悄然生变。

  2022年，22个试点城市在集中供地试点第二年，对过往土拍规则继续调整。在竞品质的基础上，对房地联动价进行调整，为房企让利。同时，多地加大供应力度，稳定市场预期。

  在近期长三角多个主要城市土地市场回暖的带动下，土地市场量价逐渐回升，市场信心逐步稳定，为今年商品新房的销售复苏提供保障。 

  多城土拍规则重塑

  纵观各城市首轮土拍政策的变化，可以明显看到，多地积极调整土拍规则，激发房企拿地热情亦成为各个城市的共识。

  时代周报记者观察到，过去半年里，不少主要二线城市都取消了竞自持、竞配建以及新房销售限价的要求，并降低了土地竞拍保证金的缴付比例。部分城市保留了竞自持、竞高品质住宅或竞建筑方案。

  另外，主流的竞价方式基本已调整为“限价竞拍+摇号”的方式，土地出让金缴纳时限延长也成为不少城市调整土拍规则的常用方式。

  2022年3月7日，成都土拍规则进行调整，取消以往的竞配建、竞自持等规则，通过“限价竞买＋抽签竞得”的方式降低房企拿地成本，释放房企利润空间，也将更多定价权交还给了房企。

  3月10日，重庆市公共资源交易中心在《国有建设用地使用权公开出让公告》指出，该轮拍地仅保留最高限价和摇号的特殊要求，取消了此前的竞自持、竞配建、竞高品质住宅等要求。

  不仅如此，重庆首批推出的13个地块中，渝北区两路组团F分区地块付款周期分为2期；沙坪坝区西永组团地块亦可分2期付款，全部价款可待签订出让合同后90日内付清。

  厦门在2022年首轮土拍中，除了继续沿用“限房价、限地价、定品质+摇号”的竞价方式外，还将部分流拍地块的出让条件进行调整，并对付款周期给予了一定程度的放宽。

  时代周报记者获悉，2021年第三批次思明区唯一供应且流拍的“思明湖滨一里居住地块”在今年重新拍卖，起拍价下调，定配建面积由19190㎡下调至14880㎡。同时，付款周期也由“5个工作日内缴50%、余款+利息4个月内付清”调整为“20日内缴50%，余款+利息12个月内付清”。

  长三角表现亮眼

  一直是供地大户的杭州，也在今年首批次供地中亮出新“大招”。

  3月23日，杭州公布首批60宗住宅用地信息。和地块信息一同发布的，还有最新的“一次性报价”竞买规则。

  根据公告信息，当竞拍地块达到10%溢价后，将直接转入一次性报价环节。一次性报价环节中，若有2个及以上有效报价，即有效报价中金额第二高报价为竞得价。

  按照杭州土拍新规，想拿地则不能报最高价。根据细则，杭州一次性报价最低单位为1万元，且采用线下报价方式。如果多家房企报价都为次高价，最后仍然要通过摇号决定地块归属。

  上海在6月1日开启的2022年上海首次集中供地中，为了提振拿地积极性，修改了出让规则，通过取消“招挂复合”的竞买方式，放松参拍门槛，并通过降低封冻资金比例缓解房企参拍资金压力。

  从成交结果看，在土地政策放松明显的城市，开发商的拿地热情相比去年第三批次都有所回升。但在土地政策未有明显变化的城市，仍然以底价托底成交为主。

  据克而瑞数据中心数据显示，对比主要城市群表现来看，长三角区域表现仍旧较为突出。以溢价率指标为例，长三角区域平均溢价率约5%，明显高于京津冀和粤港澳。

  杭州在2022年首批集中供地中表现亮眼，推出的60宗地中有23宗触顶成交，部分热点地块甚至吸引了30余家房企参拍，最终成交溢价率达6.4%，仅次于合肥和厦门。

  与此同时，长三角强三四线城市的土地市场也开始显现回温信号。尽管大部分地块仍是以底价成交，但如台州、南通、海宁等城市均出现了百轮竞拍的高热现象，优质地块的竞拍热度逐渐回涨。

  刚刚完成的上海首批次集中供地，36宗涉宅用地全部成交，共获土地出让金834.7亿元。其中底价成交19宗，占比50%；达到中止价进入一次报价环节13宗，占比36%，整体结果符合预期。

  在当前大环境下，可以看到部分城市所释放出的诚意均得到了应有的回应。而在长三角多个主要城市土地市场回暖带动下，市场成交量价逐渐回升，有利于推动土拍市场健康平稳发展。（来源: 时代周报）