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乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

今天测评的楼盘是龙江金茂府

评测师点评：龙江金茂府地处一环边大悦城旁，交通便利，配套成熟，主推大户型产品，置业门槛高。

项目亮点：

区位优越 资源丰富

其占位城市中心地带，螺蛳湾片区为“商脉”与“文脉”的交汇地，商业、人文、医疗等资源都十分丰富。

醇熟交通 便捷出行

坐拥“三横三纵”全维交通网络，周边十余条公交线路覆盖，距离地铁也不远，让业主便捷出行。

科技住宅 舒适健康

以“6+1”理念，引入全屋新风、EASEA室外科技、无感归家、智能机器人、智能家居等系统，带来更好的居家体验。

适合人群：当前主推建面约158-269㎡的大平层住宅，均为四房设计，产品面向高端改善圈层。

价格分析：

目前，次中心板块新房均价在2.2万元/㎡，项目在售产品价格约2.6万元/㎡起，新房方面，目前，周边有隆盛府、艺城春城玖号在售，售价约1.7-2万/㎡。其中，艺城春城玖號位于一环内，在售高层住宅，均价约2万/㎡；紧挨金茂府的隆盛府，毛坯产品均价约1.7万/㎡。

对比来看，金茂府虽然定位比较高端，但其售价对比区域内竞品，确实偏贵，价格与北京路上几个高端盘相近。不过，项目产品户型大，且所有产品均全系带装修交付，装标约5000元/㎡，自带全屋净水系统，中央空调、智能家居、全屋热水等，一般昆明开发商在200㎡左右的大面积段还是做毛坯的居多。

在二手房方面，周边已建成的小区有中央丽城一期、龙江苑、铁路双龙小区、汇都首誉等小区，均价在1.2-2.2万元/㎡左右，不过这些小区多为老小区，建成年代不一，差价较大，参考性较弱。

对比而言，龙江金茂府在片区的价格相对不低，但结合昆明市场高端住宅项目来看，这个价格也不算过分，加上产品定位、区位配套等综合影响，也可谓“价配其位”。

所在的区域发展基础好，昆明印象、大悦城以及云纺商业中心等商圈投入使用，与中心板块的金马坊商圈和南屏街商圈相邻，产生规模效应，整个市中心对周边区县和地区的吸引力与日俱增。区域内配套完善，自然景观优美，目前，保利、云南城投、海伦堡、北大资源等知名房企已入驻，已成为昆明中心区半小时经济圈核心区之一。

在“中优”政策的指导下，昆明市中心区域要促进老城区功能疏解，城市二环以内的中心城区将降低开发强度，控制房地产建设总量，原则上不予增加纯居住用地。如今，目光所及之处均为高楼，中心区可开发土地已寥寥无几，更加奠定了中心区项目已经成为稀有产品的事实。

评测师有话说：随着城市中心区土地的珍稀性，再诸多区域配套的加持下，市中心项目的升值空间和居住空间二者兼具，必将成为高净值人群向往的区域。金茂府地段优越，与市中心仅一条环城南路之隔，属于中心区十分稀有的项目，未来发展可期，升值空间较大。

楼盘规划：

这个项目共一个地块，总占地面积约88亩，可售物业总建筑面积约24万方，容积率5.53，绿化率35.01%。整体规划有12栋高层住宅，总户数为1255户。其中，位于地块东北角的1号楼及西南角的6号楼为回迁房，未来主要回迁对象为大悦城股东方，与其他住宅做地上、地下软隔离管理。

地块布局十分方正，住宅排布也采取中轴对称的形式，12号楼、11号楼分别为南、北楼王，楼王间距达100米左右，保证采光条件的同时，也将景观视野特征最大化，南侧及北侧设有两道府门。

项目首推的房源位于3号楼和11号楼，其中，3号楼楼栋总高41层，2T2户设计（分为两个单元，每单元均为2T2户），共规划有3个户型，中户A户型建面约162㎡，端户R户型建面约189㎡和T户型建面约199㎡。11栋总高31层，1梯1户设计，户型建面269㎡。

所有户型均为大平层四房设计，可满二代同堂家庭和三胎家庭等不同人群的多样居住置业需求。整体户型设计都比较具有特色，空间感和通透性都很好；电梯独立入户设计，归家具有仪式感，隐私性强；南北朝向，采光通风效果俱佳；卧室多飘窗的设计增添了更多可拓展空间，空间利用率高。主卧均为套房设计，搭配有衣帽间、卫生间、浴缸，让居住空间更加独立，同时也能给主人带来许多方便。

建筑面积概述：项目体量虽小，但每栋楼均设有架空层，打造了茶艺会所、健身房、书吧和会客厅等，满足业主娱乐社交需求。

产品概述：全系大户产品，保证业主的水准与生活方式的共识统一，生活圈层更加纯粹，匹配高端审美需求。

人车分流概述：人车分流的设计，不仅保障小区内地面行人的安全，也减少了噪音和尾气对小区内空气的污染。

评测师有话说：值得一提的是，项目5.53的容积率其实并不算低，但金茂府还是打造了将近1万平米的中庭景观，这一点在寸土寸金的一环板块比较难得。

户型分析：

以建筑面积约162㎡的A户型为例，该户型为四室两厅两卫设计。

独立电梯厅入户，右侧处设有储物间，最大程度的利用入户门厅的空间面积,收纳更方便，保证居住的隐私性，兼具美观性与实用性。

室内功能分区清晰，户型科学布局，动静分离。餐厅、客厅靠近入户门一侧，与四个卧室休息区有效隔离；一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，可减少相互间的干扰。

三开间朝南，大面宽的一体化客餐厅，拓展了活动空间，采用全明空间设计，客厅开间约7米，连接1.9*9米宽大景观阳台，既保证了充足的阳光，也能拥有更佳的观景视野，实现了真正意义上的南北通透。

厨房采用U型操作台设计，保证动线合理性；依墙而立的U型操作台，给厨房的中间区域留出了很大的空间，能供使用者在其中自如行动。此设计还有一优点，就是可增加更多的厨房收纳空间。且连接阳台，利于通风有效阻隔油烟，保持空气清爽。

北向可拓空间，灵动空间可根据实际需求打造成书房、储物间或是私人会客空间；如果是三口之家，可以把其中一间我是改造为客房+收藏室，进一步提升收纳功能。

主卧自带步入式衣帽间和独立卫浴，有效保护业主私密生活。其余卧室均搭配有飘窗，使得室内空间得以延展，提高户型整体得房率，利于室内采光通风。

交通出行：

地铁：所在区域内有已开通运营的地铁1号线和3号线，距离项目约1.3公里处是环城南路地铁站，环城南路地铁站可换乘地铁1、2号线。

公交：周边4条主干道上分布着双龙桥（大悦城购物中心）站、南坝路站、西岳庙站等10个公交站点，包括64路，106路、24路等数十条公交线路途经，全面覆盖主城各区，能够满足日常出行需求。

自驾：龙江金茂府延续金茂府系中心择址标准，“三横三纵”路网环伺，其北接环城南路，南临二环快线，东起南坝路，西至海埂路，周边分布有北京路等城市主干道，保证城区内通行顺畅，可快速直达市中心。

评测师有话说：由于地处一环边，使其具备先天交通优势，附近就是环城南路、二环南路、海埂路等城市主干道，出行便捷，不过距离地铁稍远。

配套：

教育配套：周边2公里范围内分布着十余所学校，距离较近的有西山区实验中学、粤秀中学（华东师范大学昆明实验学校）、书林二小等学校，教育资源丰富，且不乏老牌名校。另外项目周边还有一块教育用地，将由隆盛府负责建设。

医疗配套：昆明市第一人民医院、云南省第一人民医院昆华医院、云南省儿童医院等多所三甲医院与项目距离均在2公里半径范围内，医疗资源丰富优质。

商业配套：其紧靠约32万方的大悦城，聚集了数百家时尚潮流商家；南侧还有云纺商城，约2.5公里范围分布着顺城、南屏商圈、恒隆、南亚风情第壹城、万达等多个大型商业体，可享受全维度、多种类的商业资源。

公园配套：项目东侧为盘龙江，设有沿江步道；与周边公园距离相对稍远。内部规划了约1万方中庭景观，设置有约2000㎡阳光草坪，楼栋之间分布着7大主题庭院，营造了良好的居住环境。

评测师有话说：处于西山黄金板块的金茂府，不但毗邻云纺与大悦城，同时还坐拥盘龙江景。集中了多项加分项，配套优势确实突出。