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乐居买房讯楼市好像版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖云南全部新房，敬请期待。

今天测评的楼盘是  官渡区|富康城·紫悦府

项目亮点：

纯板式设计 转角阳台

整个项目为南北通透纯板式设计，2梯4户/2梯5户的梯户比，部分户型配备270°观景阳台。

自带教育且还有新建

将配建两所12班幼儿园和一所36班小学，可容纳1620人就学，且未来片区还将新建多所学校。

毗邻商业商圈环绕

毗邻富康城昆明经开中心，周边还有螺蛳湾、大都摩天、新亚洲、世纪城等醇熟商圈环绕。

项目概述>>>>

富康城·紫悦府位于经开区羊甫片区顺通大道旁，是富康集团入昆后首个高端府系项目。

适合人群>>>>

将推建面约97-144㎡户型，毛坯交付，适合对在主城上班的刚改、改善置业人群。

01、价格分析

目前，富康城·紫悦府还未开盘，价格信息也还未公布，周边有同类型产品在售的项目有俊发未来城、俊发彩云城、阳光城文澜东方、俊发观云海等项目，在价格上不远处的阳光城文澜东方价格最低，约9500-9800元/㎡，其他项目价格均在12900元/㎡以上，二手房方面，项目周边有第三城丹槿园、东泰花园、云大知城等次新小区，价格在11000-12000元/㎡这个区间。

参考富康城以往在昆打造的项目价格以及片区其他项目价格，富康城·紫悦府的定价不会太高，且为毛坯交付，所以预计项目首开起步价也就会10000元/㎡出头。

从区位上来看，项目地处经开区内离主城最近的片区，且有地铁通行，自驾更为方便，对于在主城上班的人来说还是比较友好的，周边配套虽不够丰富，但项目所在位置能保证基础的购物、教育、医疗需求，综合来说，项目自身自周边满足了保值所需的多种要求，还是一个比较适合刚改和改善置业人群入手的。

从未来来看，羊甫片区作为主城东进规划的首站，片区有多个城改计划在同步进行，将规划新增多所学校、医疗、商业、广场的多个基础配套设施，待片区和周边的开发逐步落实后，势必也会给富康城·紫悦府带来正向影响，所以项目在增值潜力上有一定的想象空间的。

02、楼盘规划

富康城·紫悦府总占地面积174亩，总建面约23万方，打造了11栋住宅，建筑密度较低，规划户数1145户，容积率仅约2.5，引入了富康城旗下高端府系产品线，以2梯4户、2梯5户的南北通透纯板式设计进行打造，并配备270°观景阳台，同时，项目整体80m限高，降低楼栋整体高度，只为提高采光及通透性。

目前项目还未开盘，据了解，将推出建面分别为97-144㎡户型，均为三室两厅两卫设计，128、144㎡户型空间灵活，可改造为四室。首批次将推出1、2、12栋房源，总高20-27层，其中，1栋有128㎡端户、115㎡中户、100㎡中户；2栋分布有128㎡端户、144㎡端户，100㎡中户；12栋分布有115㎡端户、97㎡端户、100㎡中户。

项目建筑整体三段式立面设计，强调横向简洁线条，轻盈的骨架搭配大面积玻璃窗，打造IMAX级视觉体验，在兼顾建筑风格大气的同时，还具备拓宽观景视野和采光通风的实用性。社区景观以中央公园+多组团的方式打造，绿地率达40.14%，此外，社区空间内还设置有儿童活动区、运动休闲区、礼仪花园区等功能区，满足不同年龄段的需要，居住舒适度较高。

占地面积概述：占地面积适中，仅规划有高层业态，自带教育配套。

容积率概述：在仅有高层的项目容积率能做到低至2.5，说明社区内部比较低密舒适。

绿地率概述：绿化率相对较高，内部建有中央公园、礼仪花园区等社区景观，居住舒适度较高。

03、户型介绍

在推出的户型中，144㎡户型比较引人注目，为3室2厅1厨2卫设计，端头入户，内部空间方正实用，具备功能区完善、采光通风俱佳，空间宽阔等特点。

推门而入为入户走廊，宽约1.9米，右侧可摆放玄关柜，用于业主入户换鞋、存放钥匙的过渡所需。往前走左侧为厨房，双线型设计，烹饪动线科学合理，此外，厨房外接生活阳台，一定程度上也延伸了厨房的空间，在烹饪时也可用作处理菜品的空间。入户走廊右侧为主卧，自带约3米的飘窗，配备独立的衣帽间和卫生间，内部空间宽阔舒适。

通过走廊进入公区，整个公区空间为餐客一体方厅设计，面宽约6.8米，进深约6.5米，外接270°观景阳台，视野开阔，在放置了基本餐厅和客厅的家具后，还能容纳书桌、茶桌或儿童玩乐设备，后期的空间利用和家居摆放也更具多样性。公区北侧为两间次卧和客卫所在，配备飘窗，可根据家庭需求决定其功能。

不过这个户型的缺点在于主卧设置在进门处，业主居所环境不够私密安静，但值得一提的是，项目户型为毛坯交付，且该户型为可改造户型，这也赋予了各区域功能更具多样性。

首先在公区方面，如果家庭人口少，且追求宽阔的居所，可以将主卧的衣帽间拆掉，将主卧的门南移，将多出来的空间归入公区，形成一个大方厅设计，让室内时间更加开阔舒适。

这样的构造还可以将主卧改为客卧，以及主卫变公卫，且主卫面积更大，改为公卫使用更为方便。而北侧的两间次卫也可间门往外设置，将两次卧变为一个大套房主卧。这样的设计刚好解决了之前主卧环境不够安静的问题。

当然，如果家庭人口多，需要更多房间，在不改变原有格局的情况下，还可以在将公区隔出一个房间，以满足家庭需求。

测评师有话说：主卧设置在进门处，正对厨房，后期必要容易收到噪音和厨房气味的影响，不过好在该户型可以接受改造设计。

04、交通信息

地铁：周边轨道交通有地铁4号线，与广卫站和玉缘路站直线距离约1公里左右，但步行距离稍远，通过地铁4号线可快速到达呈贡新区和西北新城还可与地铁1、2、3、6号线实现换乘，快速抵达主城五区。

公交：周边公交站较多，有比如高楼房村，宝泽路口(顺通大道)、宝泽路、龙辉路、高楼房村等公交站，通过高楼房村公交站乘坐DZ17路可达经开区管委会，通过宝泽路公交站乘坐251路可达螺狮湾商贸城，乘坐Z19路和Z141路可达羊甫头地铁站。

自驾：所处位置为经景路与顺通大道交汇处，自驾主要通过东/南绕城高速、昆磨高速、顺通大道等主干道可快速到达主城城芯以及各个区域，辟如通过东绕城高速走广福路可抵达官渡古筝、巫家坝、1903等区域，通过昆磨高速走汕昆高速至东郊路可快速到达东风广场。

测评师有话说：公交路线是短板，与地铁4号线的步行距离稍远，自驾交通还算便利，不过片区正处于发展时期，路网正在完善。

05、周边配套

教育配套：自身规划有教育用地，配建两所12班幼儿园和一所36班小学，意向签约明通小学，周边约800米处有昆明学院附属经开学校，3公里范围左右还有羊甫小学、官渡区第六中学等学校，可以满足业主基础教育需求，此外，根据片区规划，未来羊甫片区还将新建多所学校，涵盖幼儿园至高中。

医疗配套：周边4公里范围内有昆明市第一人民医院星耀医院、云南省肿瘤医院（昆明医科大学第三附属医院）自贸医院等综合医院，三甲医院距离较远，最近的昆明医科大学第一附属医院呈贡医院与项目也有约8.3公里的距离。不过未来羊甫片区还将有医院配套增加。

商业配套：毗邻富康集团全资建成并自持运营的云南自贸区昆明片区首个大型城市综合体——富康城昆明经开中心，包含8万㎡大型购物中心及双五星级喜来登&德尔塔酒店、5A甲级写字楼等业态，同时，周边还有螺蛳湾商圈、新亚洲商圈、世纪城商圈等醇熟商圈环绕。

公园配套：除自有的社区公园外，周边还有中央湖公园、如意公园、春漫公园、观山公园等景观配套，公园内有水系、有森林、还有各类网红打卡地，环境较好，是周末休闲放松不错的选择。