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乐居买房讯楼市好像版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖云南全部新房，敬请期待。

今天测评的楼盘是  西山区|华夏四季

项目亮点：

一线海景紧靠湿地

紧靠滇池东岸线，中间隔着一个项目配建的湿地公园，头排住宅能直接观赏滇池一线风光、遥望西山美景。

自带教育 配套完善

书林一小、西山区第七幼两所全公立学校入驻项目，且均已开学，周边生态资源丰富，商圈环绕。

地铁即通 交通便利

地铁5号线已全面贯通，预计2022年上半年实现运营，周边路网通达，通过西福路、滇池路可快速到达市中心，出行便捷。

项目概述>>>>

华夏四季位于西山区西福路与滇池路交汇处，紧临209亩的湿地公园，距离滇池最近仅约90米。

适合人群>>>>

目前主推三期165-405㎡户型，价格在25000-35000元/㎡，适合对环境和滇池海景有要求的高端改善人群。

01、价格分析

华夏四季位于草海东岸，作为昆明近几年高速发展的富人区之一，片区一直走在地产开发前列，片区内项目都以洋房、别墅、合院等低密产品为主，目前华夏四季价格25000-35000元/㎡，周边有同类型产品在售的项目有宝能滇池九玺、华夏澜台府、诺德山海春风等，价格在26000-32000元/㎡，在价格对比上并有特别出众的存在，毕竟大家均在同一个区域内，产品类型一致，同样主打滇池风景牌。

而在二手房方面，有同类型二手房产品在售的项目有滇池卫城悦湖郡、诺德山海春风、公园1903、俊发九夏云水等，售价也基本都在2万/㎡以上，距离滇池稍远的项目价格稍便宜，与之相比，华夏四季的价格不占优势。综合来看，如果不是特别想要购置靠近滇池的房产，距离滇池稍远的二手房也是不错的选择，那在该区域内购房，但如果对环境和海景有要求，那华夏四季是很值得考虑的。

目前，草海片区已经完成从“小渔村”到“富人区”的转身，低密的居住环境，距离市中心比较近，交通便利，配套丰富，地段十分优越。此外，该片区坐拥滇池、西山等景观资源，还有海埂、名族村等众多公园环绕，可以说只要周边环境资源不被破坏，那片区内主打生态牌和风景牌的众多项目的保值性就不用担心。

而在增值潜力上，虽然过去一年昆明房地产市场整体回调，但也有项目逆势上涨，其中草海片区的项目依托优渥的自然资源，以及低密属性，华夏四季、华夏澜台府、诺德山海春风等项目涨幅位于主城前列，未来，地铁5号线已确定2022年上半年开通运行，后续需还将规划建设湖滨交通，项目的价值在交通的加持下也一定还会有所增长。

02、楼盘规划

华夏四季占地893亩，总建筑面积68.9万方，项目分为三期开发，一期住宅已全部交付完毕，二期住宅也将于近期（21年12月底）交付，仅有少量房源在售，目前项目主推三期地块。

华夏四季三期占地58亩，共规划15栋住宅，户型层高在2.95米，其中头排住宅户型层高为3.3米，共规划住户299户，容积率仅为1.7，在售产品类型有洋房和叠拼，户型建面约165-405㎡，其中165㎡叠拼分布在6#、11#、12#，168㎡户型分布在16#、17#，178㎡户型分布在7#、10#、13#，195㎡户型分布在2#、3#、5#，243㎡户型分布在8#、9#，268-277㎡户型分布在6#、7#、11#、12#，286㎡户型分布在7#、10#、13#，373㎡户型分布在15#，405㎡户型分布在1#。

相比前两期，华夏四季三期的所有户型全面升级。在装标方面升级为5000元/㎡，以及6000元/㎡，装标较高。在户型设计上，整个三期均采用横厅设计，搭配大面宽景观阳台，采光通风俱佳，居住体验舒适。景观打造由国际知名大师朱鸿博亲自操刀设计，取皇家园林圆明园为主题塑造，充分运用自身多年对新亚洲园林的研究设计优势，打造五大主题内苑行宫，配合自建的约209亩永昌湿地公园，居住环境舒适。

容积率概述：容积率较低，而且身处主城最低密的度假区之中，生活环境安静。

绿化率概述：40.1%的绿化率配合自建的湿地公园，在家即可由优秀的景观效果。

产品类型概述：产品类型仅规划有别墅和洋房，社区纯粹，圈层稳定。

03、户型介绍

在项目三期的产品中，基本上都为主力户型，其中195㎡户型在整体格局上，该户型拥有四个卧室（南向两个卧室为套房设计，配备独立卫浴和衣帽间）、两个阳台、三个卫生间及1个厨房和客餐厅，空间布局合理，满足三代多口之家的居住需求，可作为业主的一生之宅来使用。

除了常规的功能外，该户型还有几大亮点。首先，空间宽阔，户型公区为餐客一体大横厅设计，开间约7.7米，宽阔大气，采光效果好，在家居摆放和设计上也更有灵活性，改造空间更大，而且由于不存在过道，这一部分可以用来增加收纳，实际提高了收纳效率。另外，户型里每个空间的开间和进深差距均不超过1米，这样的设计保证了户型的方正实用，提高了空间利用率和得房率。

其次，该户型功能完善，配备独立电梯间，玄关功能外移，是个很好的入户过渡区；厨房将中西双厨融合为一体，构成U型格局，配置中岛操作台，动线科学合理，可同时烹饪多种料理；厨房和餐厅中间有一个方形过道，开间约2.7米，贴墙放置一张小餐桌，家里人用餐人员少时，将这个过道变成小餐厅使用；另外，该户型配备两个主卫和一个客卫，均为干湿分离设计，洗漱、使用互不打扰。

最后，该户型的采光充足，拥有南北两个阳台和两个观景大飘窗，保证每个卧室和餐客厅都能实现阳光入户的效果。另外，南向阳台面宽达11.6米，连通客厅和主卧，通过该阳台可直接观赏一线滇池美景和湿地公园风光，同时该阳台还能延伸室内视野连接室外风光，形成一处宽阔的生活和社交空间。

04、交通信息

地铁：距离地铁5号线大坝站仅约600米。目前地铁5号线已全线贯通，预计2022年上班年实现通行，通过5号线可直达世博园，另外，可与地铁1、2、3、4号线实现换乘，可快速到达市中心和昆明五区。

公交：周边公共交通网络完备，1公里范围有12个公交站台，含264路、K50路、44路、A1路、C143路等10余条公交线路，其中44路路线可直达昆明火车站，A1路路线可直达世博园，C143路路线可直达西部汽车客运站，通过西部汽车客运站可通往大理、丽江等方向。

自驾：在道路交通方面，滇池路、西福路双主干道环伺，毗邻南绕城高速，通过滇池路走环城南路，可达大悦城、云坊等地，通过西福路可直达城芯金马碧鸡坊，通过南绕城高速走草海隧道可直达西山风景区。

05、周边配套

教育配套：自带两所全公立学习，分别为书林一小和西山区第七幼儿园，目前均已开学，周边还有武成小学、度假二小、昆明第三中学、昆明滇池度假区实验中学等重点学校，2.8公里处还有云南大学滇池校区。

医疗配套：周边有云南省中医院滇池度假区医院、圣约翰医院、同仁医院、武警总队医院等优质医疗资源，其中同仁医院、武警总队医院为三甲医院，武警总队医院的重点科室为妇科医疗中心，而同仁医院的特色专科包括：心脏大血管外科、心血管内科、胸外科、妇科科等。

商业配套：被南亚风情第一城和公园1903两大商圈围绕，周边还有摩根道资本商业中心、西贡码头商业公园、城投未来新天地、CORE中央金座、奥特莱斯购物公园等众多商业环绕，日常购物或是高端商品采购需求均可满足。

公园配套：得益于区位优势，能直接观赏滇池一线风光、遥望西山美景，隔壁便是占地200亩的湿地公园，周边海埂公园、大观公园、西华园、民族村、大坝湿地公园、滇越铁路主题公园等众多景观资源，可满足日常散步健身以及出行游玩等需求。