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乐居买房讯楼市好像版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖云南全部新房，敬请期待。

今天测评的楼盘是 富民县 |  汉华天马山国际温泉度假区

项目亮点：

森林环绕 配套先行

在3A级自然保护区中在依山而建，坐拥万亩山林，30+丰富的文旅配套均以兑现，月均人流量35000+。

户型宽阔 温泉入户

合院均为独门独院，而且都带有大露台，内部空间方正宽阔，且带有温泉入户，在家便可泡温泉。

自带物业 优质服务

引入旗下“汉管家”物业品牌，提供全屋托管、社区清洁、家庭维修等24h在线的管家式服务。

项目概述>>>>

汉华天马山国际温泉度假区位于昆明市西北约26公里处，集温泉疗养、健康养生、生态田园、户外运动、高山度假于一体。

适合人群>>>>

在售建面约83~222㎡的别墅，价格10800元/㎡，适合旅居人群或买来投资的人群。

项目实拍

01、价格分析

目前，汉华天马山国际温泉度假区合院价格约10800元/㎡，总价约100万元/套起，因为身处自然保护区域的缘故，5公里范围内暂无同类型其他项目在售，能与之比较的项目距离稍远。

根据统计了解，当下，昆明范围内有同类型产品在售的项目有保利·春湖国际生态城、七彩云南·古滇名城、保利·和光屿湖、融创雁来湖小镇、金地锦康湖山大境等，因为靠近滇池、春湖等水域，以及起步户型相对较大，这些项目的别墅的起步价约160-180万元/套，相比之下，仅100万元/套起的汉华天马山国际温泉度假区更有价格优势。

二手房方面，同类型产品在售的仅有汉华天马山国际温泉度假区本身，标价一般在9600-16000元/㎡，与汉华天马山国际温泉度假区的新房价格无太大差别，这样也显得项目的保值的特性。

项目实拍

从项目本身来看，项目一期产品均为现房，另外项目配建的30余项文旅配套已全部呈现，有高山足球、真人CS、卡丁车赛车等休闲配套，并在“汉之巅”文旅运营公司运营管理之下，实现月均人流量35000+的人气，目前已是昆明人选择周边游玩的目的地之一，另一方面，项目最大卖点之一是实现了温泉入户，业主在家即可享受温泉。

此外，在为业主提供美好便捷旅居生活的同时，项目物业还推出全屋托管服务，通过一套完整的托管返租计划，在不改变业主房屋产权的情况下，将房屋按照酒店客房标准整理、优化，以专业的服务保持房屋最佳状态，平台代租，收益分成，让业主边度假边投资。

此外，根据昆明十四五规划，富民县即将撤县划区，108国道已启动扩建，待所有规划落地，昆明至富民这个片区的发展势必迎来上扬，汉华天马山则首当其冲，所以汉华天马山国际温泉度假区的未来还是有很大声想象空间的。

02、楼盘规划

汉华天马山国际温泉度假区为汉华集团打造的首个作品，约占地10400亩的恢宏体量，整个项目依山而建，以万亩森林的独特地貌与资源特点为基础，以山野生活为文化核心，汉华天马山将打造一个山岳型温泉康养旅游度假目的地。整个度假区规划为梅林小镇、来野小镇、云泽小镇，三个独具特色的小镇通过万亩梯田景观廊串联。

一期梅林小镇总占地297亩，结合森林及山地地形的特点打造昆明首个亲子森林自然科普基地，推出了小高层和合院产品，其中小高层共7栋，楼高18层，位于一期地块西端、北端，规划有建筑面积约45-79㎡户型。梅林小镇合院建筑面积约76-166㎡，其中76㎡户型和115㎡户型分布于地块中上片区和中下片区，88㎡户型和142户型分布于地块东西两侧，166户型分布于地块中心，在梅林小镇中还有3户建筑面积约240㎡户型，以及4户型庄园户型，目前梅林小镇已实景呈现。

梅林小镇鸟瞰图

二期来野小镇位于整个天马山山顶，地势平坦且广阔，以高山健康运动为主题打造高山体育运动基地和高山健康中心，后期将扩展原乡小镇，小高层产品有1栋，位于来野小镇西北端，产品建筑面积约44-162㎡，有标准层和复式户型。来野小镇合院建筑面积约78-167㎡，主推的140㎡户型分布于地块东侧和北侧，139㎡户型分布于地块南侧，78㎡户型分布于地块西侧。

来野小镇鸟瞰图

从以实景交付的梅林小镇来看，项目建筑以现代极简风格打造，内部园林遵循因地制宜的设计理念打造，将高大的树木与低矮的灌木结合，选取天马山常见的蓝花楹、朴树、香泡、桂花、玛格丽特、美人樱、薰衣草、兰花鼠尾草、绣球等花木丛视觉和嗅觉上丰富社区园林。

项目实拍

03、户型介绍

建面约115㎡的悦岭合院为项目主推户型，三室两厅两卫设计，分为上下两层，比较大的看点是户型配备前后双庭院，且户型内部空间宽阔，涵盖居住、生活、储藏、娱乐等功能，后期不管是自住还是会客都有充足的活动空间。

从户型内部来看，户型一层为公区和次卧所在地，公区采用客厅、餐厅、厨房一体化设计，开间约7.8米，作为一线型厨房，正对餐厅，烹饪动线流畅，转身即可完成传菜的动作，比较适合朋友聚会或家庭聚会；右边为客厅，外接后庭院，整个空间较为开阔，可满足基本生活功能。

往里走为一层楼梯，一层卫生间和次卧位于楼梯后，相比二层卧室，一层次卧面积稍小，但基本够用，于内与一层卫生间相连构成一个伪套房设计，居住使用较为方便，于外次卧推门即是户型内庭院，后期可作为老人或者孩子房使用。

项目实拍

通过楼梯来到二层，在规划上二层为业主私人空间，南侧卧室未规划卫生间，需要依靠一层卫生间，在使用上一般用作书房，拓展业主活动空间；北侧卧室为套房设计，右边为卫生间，左边边为卧室，整个空间的使用面积与一楼公区同等，卫生间在放置了浴缸、马桶、淋浴器、热水器后还有很大的活动空间，左边主卧南可观赏自家庭院，北侧外接近7米的景观阳台，空间宽敞，全天光照时间长，居住较为舒适。

04、交通信息

公交：距离项目3.6公里处有龙庆贰站，通过该站点乘坐C10路可直达五华区眠山车场站，同时，项目引进当地特色旅行专线，体验当地网红打卡便捷服务。开通“一站归家”专线，只需一通电话，物业便会安排车辆准时接送。

自驾：紧靠京昆高速和108国道，目前，昆明通往天马山必经的108国道提升改造计划已启动，路线中的大普吉隧道段已于4月10日起开始施工，该条道路将按一级公路标准建设，从昆明至项目路段将扩建成双向4车道，从项目到富民将扩建成双向6车道，提升后设计速度60公里/小时。

项目区位

05、周边配套

教育配套：文旅盘的定位说明了该项目多偏向旅居，教育资源会相对较少，不过根据规划，未来规划幼儿园教育配套，基本能够满足整个社区的幼儿教育。

医疗配套：根据规划社区内部配备社区健康中心和如山康养中心，社区健康中心与北京阜外医院昆明分院达成深度合作，建立业主档案，提供全科室医疗服务；如山康养中心则由北京阜外医院入驻。外部医疗方面，6.4公里处有富民城南医院，昆明方向的医院稍远，与云南阜外医院约20公里的车程，好在该路段极少可能发生拥堵，开车用时较短。

商业配套：内部配备小吃街、白云餐厅等业态，可满足旅居购物需求。在生活购物方面，到目前为止还需依靠6公里处的富民县，而根据规划，项目后期还会增加诸如生活超市、便利店等社区商业。

公园配套：本身天马山便属于3A级自然保护区，拥有优秀等生态环境，在休闲配套方面，项目做到少见的配套先行，天马山上的高山足球场、凌崖汤泉、卡丁车赛车公园、星空营地等30余项文旅配套均已呈现，月均人流量35000+。

天马山凌崖汤泉