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楼市好像版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖云南全部新房，敬请期待。

今天测评的楼盘是 五华区 |义承·金川府

项目亮点：

低密产品 居住舒适度高

1.83容积率，低密洋房、叠墅新房产品，更加宜居，片区内较为稀缺。

楼间距大 私密性强

最高不超过36米洋房楼间距，通风、采光优越，私密性也更强。

1梯2户纯板式

1梯2户纯板式洋房，南北通透，能最长时效享受昆明四季阳光。

项目概述>>>>

位于西北新城与高新双区的汇聚点，是义承置业进驻云南的首席作品，主打低密产品。

适合人群>>>>

项目主推89-119㎡洋房及140-232㎡别墅，面积大，总价高，适合改善置业群体。

01、价格分析

义承·金川府主推洋房和合院，洋房价格为13500元/㎡，别墅的价格为15700元/㎡，目前，西北新城片区的产品大多为高层，有洋房和别墅产品在售的仅有东原印1905更远一些滇池半山项目。

再价格对比上，滇池半山的洋房价格同样为13500元/㎡，不存在谁有价格优势，别墅方面，东原印1905的价格为19300元/㎡，义承·金川府的价格优势明显。另一方面，目前片区内的多个高层项目的备案价格都比义承·金川府的洋房价格要高，比如东原印1905、中铁芙蓉1891、万科城、上悦天地等，虽然在区位上义承·金川府不及其他项目，但如果追求优质居住环境，那更为低密的义承·金川府是不错的选择。

二手房方面，目前周边暂无同类型洋房二房在售，而且受楼市下行影响，片区高层二手房的价格也相对较低，比如东原印1905、清和居花溪里等有新房产品在售的二手房价格仅在9000-13000元/㎡这个区间，义承·金川府没有价格优势。

自2012以来，西北新城用十年时间，让片区从一片荒芜转变为如今的高楼林立，当年的农田和工厂上相继落入了吾悦广场、西城时代、云南省阜外心血管病医院、宜家家居、首创奥特莱斯以及地铁4号线等众多生活配套，片区居住环境也焕然一新，得益于此，在楼市环境整体下滑的2022年，西北新城片区的房价较为相对稳定，根据铭腾机构数据，当前西北新城片区均价为13877元/㎡，相比今年3月的13899元/㎡仅下滑了22元。

此外，西北新城片区作为主城热门置业区域，在前两年是整个昆明房价涨幅最高的区域之一，2015年区域楼盘均价在6000-7000元/㎡左右，在2020还达到了16731元/㎡，5年多的时间里房价翻了近两番，可见片区的潜力，而项目主推洋房及叠墅低密产品，片区内较为稀缺，价格潜力较大。

02、楼盘规划

义承金川府的前身为丽阳星城二期，2021年1月，义承置业以约9.79亿元的价格拿下昆明西房公司100%股权及约2307万债权，正式接手项目，而后于同年6月完成调规，丽阳星城二期项目由原来的高层住宅改规为6-12层的洋房产品，在8月的爆破后完成“高层变洋房”的华丽转身。

根据调规信息，义承金川府该项目净用地面积93342.67㎡，总建筑面积约279971.1㎡（含地上地下），规划有23栋洋房、15栋叠墅。，容积率仅为1.83，建筑密度为26.23%，绿地率40%，目前，金川府的洋房和叠墅已全面封顶，工程进度推进较快。产品方面，义承金川府规划了建面约89-123㎡洋房和建面约140-232㎡叠墅 。首推7#洋房住宅产品，为12层、1梯2户的设计，推出89、98、123㎡三个户型，其中89㎡户型位于中户，其余两个户型位于两端头。据悉，洋房楼间距约25-36米，采光不受楼栋间影响，居住品质较高。

项目产品整体为南北通透设计，内部可形成南北对流风，视野开阔，采光通风效果好。此外，所有户型主卧均为套房式设计，带独立卫生间，双卫干湿分离更方便满足全家所需。

03、户型介绍

该户型主卧、次卧、客厅三向朝南，大大提升了室内的采光通风，可以轻松接收阳光和鲜氧，既能杀菌，又能增强免疫力，良好的通风24小时焕新室内空气。

除了三面采光，该户型还是一个动静分区的格局，长约6米的客厅南边连接景观阳台，北边是餐厅和厨房，一体化设计与东边卧室，形成了一个动静分明的两个空间布局，在客厅会客玩耍，在卧室睡觉休息，互不干扰。

U型厨房设计，功能区间配置充足，同时动线距离又相对紧凑，使得人们使用起来不论是物品的拿取还是来回往复的时间都大大缩减。如果从形式上说，U型厨房是L型厨房配置的功能延伸。

一般不足100㎡的三房设计，为了室内多个空间的设计，卧室的空间都会比较的紧凑，但是这个户型，仍然做到了双卫的设置，主卧附带卫生间，这样在生活使用中，避免人多时间挤的情况，而且主卧卫生间和客卫分开，也更加方便，私密性更强。

而主卧和次卧都朝南，采光好，且都带有飘窗设计，全赠送的飘窗，不仅会让室内空间感延伸，也更利于欣赏户外风景。

户型北边还有一个可扩展的多功能房间，这个98㎡小三房最大的加分项就是其可拓展的多功能房间。

北边这个虽然是室外的阳台，但是完全可以打造成多功能房，书房、客卧、儿童游玩室等根据自己不同时期的需求随意打造，在不压缩其他室内空间的前提下，还能改造成三房空间，而且北向阳台还是作为半赠送的面积，实现了超高性价比。

04、交通信息

地铁：地铁4号线从项目西北侧经过，距离金川路地铁站较近，直线距离在500米以内，地铁4号线可与地铁1、2、3、5、6号线换乘，业主日常乘坐地铁出行十分便捷。

公交：项目周边1公里范围内分布有金川路口、海豚路口、沙河路口等公交站点，266路路、Z41路、8路专线等十余条公交线路途径，通往市中心、小西门、黄土坡等地。

自驾：项目周边除了已形成的王筇路、西三环、小屯路、普吉路、陈家营路等多条主干道，另外，昆武高速入城段地面工程通车，打通二环快速交通线，自驾出行可以直接上二环。

05、周边配套

教育配套：高新一小海源校区与金川府仅一路之隔、武成小学春城慧谷分校在项目北侧约700米处、其余片区内还有多所学校：红旗小学、长城中小学、师范大学附属学校、五华区实验学校、先锋小学等多所优质教育资源。

医疗配套：除了三甲资质的云南省阜外心血管病医院，项目1公里处还分布着延安医院高新分院以及众多社区医院。

阜外医院

商业配套：项目自身配套一所幼儿园、社区商业和A3商业地块也将提供更多的相关配套；另外，3公里范围内五华区体育运动中心及五华区文化艺术中心预计2021年内就能投入使用。

公园配套：周外部毗邻郊野公园、眠山森林公园、棋盘山森林公园以及翠峰公园，以及项目配建的市政公园等。

测评师有话说：身处五华区重点发展区域，片区内商业、教育、医疗、景观等配套趋于醇熟，生活环境舒适便利。