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 楼市好像版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖云南全部新房，敬请期待。

今天测评的楼盘是 官渡区 |云锦东方

项目亮点：

巫家坝片区内体量最大

总开发面积约674.5亩、总建面约150万方的城市综合体，目前为片区最大项目。

全龄段教育

毗邻片区的3块教育用地，目前，一期南侧规划的36班小学已动工。

距地铁站直线距离800米

与巫家坝地铁站的直线距离约800米，片区还有规划中的地铁8号线、11号线、R2线经过。

项目概述>>>>

位于巫家坝核心地段，是片区内少有的洋房产品；巫家坝地铁站距项目一期住宅约800米直线距离。

适合人群>>>>

巫家坝少有的洋房产品，面积较大，定位高端，价格较高，适合高改型客户群体。

01、价格分析

目前，据克而瑞数据，巫家坝片区的成交均价为16512元/㎡，片区内聚集了10余个高层项目，目前有新房产品在售的项目有绿地东南亚中心、中国铁建西派城樾、招商雍珑府、中交泓园等，部分项目今天又尾盘在售，受自身地位和区位影响，片区内各项目的成交均价差异也比较大，根据铭腾机构数据，价格区间在13300-20900元/㎡。二手房方面，蓝光水岸公园、碧水蓝天、邦盛水印长岛、假日湾、南城坊等，其产品价格10000-15000元/㎡之间，其中房龄较短的二手房在14000元/㎡以上。

从片区的价格表现来看，距离巫家坝中央公园越近，则价格越高，目前云锦东方一期的3、5、6、7号楼已获预售证，已启动认筹，但还未正式开盘，区位方面，项目位于巫家坝核心区，距离中央公园较近，且项目还有目前片区内仅有的一栋洋房产品，所以预计价格回家18000-20000元/㎡这个区间。

作为昆明的中心区，翠湖片区有目前城芯最大的景观配套－翠湖，旁边有顺城、小西门等商圈环绕，据二手房机构信息显示，2003年时翠湖片区的均价约2200元/㎡，目前二手房挂牌均价35721元/㎡，贵的已超过40000元/㎡。

再来看巫家坝片区，根据规划片区内的巫家坝中央公园将超越翠湖成为未来昆明城区中最大的公园配套，紧靠爱琴海、世纪金源等成熟商圈，还有龙湖天街等高端商业入驻。

对比来看，未来巫家坝片区的居住环境将比翠湖片区更便捷舒适，而且根据规划，中央公园将于2025年落成，与项目交房时间相隔不长，未来待巫家坝片区开发全部落成，位于巫家坝核心位置的云锦东方在增值潜力上是有很大的想象空间。

02、楼盘规划

云锦东方规划占地面积约425亩，分九大地块开发，规划了生态公寓、高端住宅、商业中心、景观酒店、商业绿街等5大业态，总体量达150万方，与巫家坝在建、在售的新盘相比，云锦东方城的体量最大，无疑是巫家坝第一大盘。

项目计划首推的一期用地面积约47.46亩，总建面19.56万方。规划建设8栋建筑，含4栋公寓（1栋34层，3栋29层设计）、1栋高层住宅、1栋9层洋房、1栋地上2层的商业、1栋门卫用房。

目前已经领证的6、7号楼为住宅，6号楼为洋房，高9层，户型仅规划为143㎡、3室2厅2卫设计，电梯配比为1梯2户；7号楼为大平层住宅，楼高30层，户型只有一个，为249㎡、4室2厅3卫设计，电梯配比2梯2户，纯板式设计。

一期云樽苑社区为“一心一区三圈”的景观空间布局，以中央会客花园为核心，入口礼仪花园、活力长廊、共享花园和商业区四周环绕，内部配备南北双主题水景中央会客花园，南向中庭花园约5500㎡（约1个足球场大小），北向中庭花园约1400㎡花园（约19个篮球场大小）空间尺度阔绰。

03、户型介绍

该户型三房配置，户型经典豪华：动静分区、功能分区明确、整体布局得当；南向大横厅设计，双厅与阳台相连接，空间尽显宽敞明亮！南向三开间，动线合理，让家中的每一寸都更符合生活所需。

大空间格局 餐客一体大横厅

推门而入便是大横厅设计的餐客厅，不仅增加了家人活动区域的延伸性，也提升了室内的整体通透感、空间感。更为突出的是，这样的设计打造了多元化家庭厅代替传统客厅，因为面积足够大，不仅满足会客基本功能，而且还兼具了起居厅的功能。

双排型厨房空间 方便舒适

餐厅正北面为宽阔的双排型厨房，这种设计可以把空间利用达到最大化，动线布局合理，可放物品空间大，烹饪时的流线操作，餐厨相邻，厨房紧挨餐厅，功能便捷，第一时间享受美食，方便舒适。且厨房北向还有一个生活阳台，与南向景观阳台形成南北对流，可以让油烟随风而去，有效避免油烟倒灌、细菌滋生，家里更清晰、健康。并且厨房定制整套橱柜交付，为业主省去装修的烦恼。

南向大尺寸景观阳台 揽下中央公园盛景

随着人们生活品质的日益提升，对于居住“视野”汲取日益迫切。

云锦东方坐落于巫家坝核心区域，处于巫家坝中央公园景观轴位置，天然亲近公园景观。而该户型的大面宽全景阳台，更能大尺度亲近巫家坝中央公园，让你躺在沙发上，也可惬意享受阳光沐浴，感受清风吹拂，观览室外中央公园的美景。

卧室尺度理想 南北通透

该户型充分利用自然采光通风，让每个房间都能具备自然通风采光，清风鲜氧自由流通。另外，朝南主卧次卧开间都很理想，其中朝南主卧做了豪华套房设计，主卫+衣帽间+卧室+飘窗一体。进门就是步入式衣帽间，不仅能提升主卧的私密性，而且增加了收纳空间。

朝南次卧和朝北次卧都无一例外的自带超大飘窗，一点面积也不浪费，既增强了空间实用性，又不失建筑美感。未来，这里可以是静看屋外星云变换的一方小天地，想想就觉得美好。

北向房同样带有大面积飘窗，这个房间还可以当做储藏间、工作室甚至作为亲戚偶住的客房，无形中又做了空间增值。这对于二胎家庭来说，再适合不过。

04、交通信息

地铁：地铁方面，片区已开通了地铁1号线，巫家坝地铁站距项目一期住宅约800米直线距离。此外，7号线（规划中）、8号（规划中）、南北快线（规划中）穿过该区域，未来有巫家坝南站、巫家坝中心站、巫家坝站等4个站点环伺周边。

公交：目前周边的公交站均位于巫家坝片区边缘，有A12路、186路、134路、260路等公交线。通过134路、260路可直达昆明站，通过186路公交车可直通螺蛳湾，未来待巫家坝片区的路网完善，公交路线也还会增加。

自驾：巫家坝片区还处于开发阶段，片区内部道路还未完全修建完成，周边“两纵一横”路网接驳，“两纵”为官南大道和昌宏西路，通过官南大道走南坝路可直达城芯商圈，“一横”为广福路，双向10车道，与东绕城高速相连。

05、周边配套

教育配套：从位置来看，云锦东方城一期刚好位于巫家坝核心区域，毗邻片区的3块教育用地，满足业主孩子从幼儿园到高中的教育需求。目前，一期南侧规划的36班小学已动工建设，学校用地面积约34亩，现处于平整土地阶段。

医疗配套：周边2.5公里范围内有云南中德骨科医院、云南省中医院（滇池院区）、昆明市第一人民医院星耀医院、官渡区红十字会医院、昆明市儿童医院，未来官渡区人民医院也将迁入巫家坝片区，三甲医院的规格建设，即将建成交付。

商业配套：在片区内，目前大多还需依靠周边的大都摩天、世纪金源、万达广场、爱琴海等成熟商圈，确定入驻的龙湖天街以及其他商业等项目还在开发阶段，待未来巫家坝片区规划全部落成，该区域内将成为昆明城区内商业服务最聚集的片区。

公园配套：巫家坝片区的项目最大的卖点是未来的中央公园，与项目仅一路之隔，根据规划，巫家坝中央公园总占地面积5070亩，建成后绿化面积高达50.8万㎡，3.56公里的河道贯通整个公园，目前中央公园项目已开始动工。