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  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是枢纽曜城

  评测师点评：作为昆明首个真正意义上的TOD项目，枢纽曜城将住宅、商业、交通、公园等丰富业态聚集于一体，户型多样，购房者选择面广。

  项目亮点：

  区位优势明显

  枢纽曜城位于菊华立交旁，占据昆明市中心位置，地铁4号线和6号线交汇，周边覆盖50余条公交线路，地理位置优越。

  业态丰富多元

  自身规划有住宅、公寓、高端甲级写字楼、星光时代广场、五星级酒店、空中无边际泳池、空中商业带等多元业态。

  周边配套成熟

  周边2-3公里内顺城、恒隆广场、民航路二小、昆十二中、云大医院、昆华医院等业主所需的购物教育医疗等配套环绕。

  适合人群：当前尚未开盘，计划首推3栋和4栋的房源，户型建面约82-189㎡，户型多样，刚需改善皆有选择。

  价格分析：

  项目目前尚未开盘，据了解，首开价格预计18000元/㎡，产品为毛坯交付。目前，项目周边在售的住宅项目有昆明·润府，昆明·润府在售户型建面约122-211㎡的大平层产品，整体价格在22000-28500/㎡，涵盖三房、四房户型，产品有带装修的也有毛坯的。两个项目位置比较靠近，都是双地铁物业，且都规划有文化教育、商业商务、生态休闲、高端居住等多重业态，主要区别在于昆明·润府住宅户型偏大，最小面积为122㎡，适合首改及改善型客户，相比之下，枢纽曜城户型起步小，价格也低一些，这也意味着枢纽曜城入手门槛更低，总价低，对刚需人群也十分友好。

  二手房方面，项目周边的东方上城、金河小区、晋馨苑小区等房龄较老，次新房极少，所以二手房价格较低，11000-14400元/㎡不等，最新交付的昆明·润府【悦府】组团，二手房挂牌价在25000元/㎡以上。

  枢纽曜城项目实景图

  自2016年起，昆明市政府陆续出台政策，昆明市将降低二环内中心城区开发强度，控制房地产建设总量。截止至2022年1月，中心区土地存量仅约56.9万方。在昆明这个环线型城市里，市中心更是多重资源聚集之处，集结着优质教育、丰富商业、知名医疗、便捷交通等城市优质资源。十四五规划中昆明首次提出“中优”的空间布局规划，其中包含：促进二环以内地区功能升级和布局优化，严控新增建设用地。枢纽曜城占据着二环不可多得的土地，具有明显的升值潜力。

  评测师有话说：项目占据了优越的地理位置，同时也是昆明第一个真正意义上的TOD项目，不仅在地段上，以及规模、体量、定位上，都有着无可比拟的优势，城中心土地资源的稀有决定了项目的价值。

  楼盘规划：

  枢纽曜城总占地面积约149.03亩，净用地面积约100.57亩，总建筑面积约60万方，包含地上40万方+地下20万方，涵盖200米超高层双塔、商业裙楼及住宅楼。主要建设公交地下停车场、对外停车场、交通换乘中心、高层办公楼、SOHO、酒店住宅、回迁房等相应的配套设施。

  地上主要就是建设商业、写字楼和酒店。其中1-8层为商业中心，体量约11.6万方，共有8层，将由上海协信星光商业负责管理运营，届时会引入昆明首座协信商业星光系中高端时尚购物中心“星光时代广场”。此外，项目在负二层还规划有1万方的地铁商业。而10-47层则是商务办公和酒店，并规划有1.6万方的空中会所和昆明最大的无边际泳池。

  枢纽曜城项目效果图

  住宅部分，项目共规划有4栋住宅楼栋，并配建有社区底商，将规划为生鲜超市、健身房等。据了解，项目计划5月中旬开盘，首推3栋和4栋住宅，户型建面约82-189㎡。其中，3栋总高33层，为2梯3户设计；有建面约82㎡、134㎡、189㎡三个户型；4栋总高39层，为3梯6户设计，有建面约84㎡、111㎡、140㎡、118㎡四个户型。

  整体看来，除最小户型外，其余户型空间方正，后期空间利用率高；各个功能区的面积大小都比较合理，居住体验便利，整体舒适度高，超长横厅设计，视野开阔。所有户型卫生间均采用了干湿分离，干净卫生，提高生活效率。室内分区清晰，功能齐备，空间百变，可根据居住需求进行改造，从而提高空间利用率。

  占地面积概述：在主城区内项目体量不算小，作为综合体项目，规划完善，自身大体量商业和昆明最大的无边际泳池。

  产品概述：住宅全部规划为高层住宅，为2梯3户和3梯6户设计，可满足不同周期家庭结构变化产生的功能需求。

  人车分流概述：人车分流的设计，既保证了小区内部的安全，又保证了车辆出行的方便，生活更加舒心。

  评测师有话说：其以交通枢纽为核心，将住宅、商业、交通、公园等重构为一个有机浓缩城市，产品多维面积段，可满足更多人多样性选择的理想门槛。

  户型分析：

  项目D2户型图

  以项目D2户型为例，该户型建筑面积约111㎡，为三室两厅两卫设计，可以满足新婚夫妻以及三口之家的居住需求。

  格局较为方正，开间约8.6米，进深约11.2米。推门而入，右边即是一个玄关柜，不仅可以收纳鞋帽，还可以放置艺术品摆件，此外，也可以放包包、外衣、钥匙串和雨伞等日常生活小物品。

  室内布局科学合理、动静分离明显，通过走廊将客厅和餐厅进行软隔断，面对走廊或者从走廊玄关进入室内时左右两边分区明显，一目了然干净清爽。室内功能区域完善，三个卧室位于里侧，有人在动区活动时，又保证了静区的私密性，真正做到娱乐、休息互不打扰，全家人自有天地。 

  在其他功能配置上，该户型匠心独运，入户右侧为L字型厨房，巧妙利用每一寸空间，洗涤区、烹饪区等分区明确，操作动线无缝衔接，既满足了使用空间的需求，又减少物品拿取往复的时间，操作台可放置微波炉、蒸烤箱等家电。同时外接生活阳台，通透明亮，保持空气清爽。

  观景阳台连通客厅，不仅是作为客厅空间的延伸，使得客厅空间感更强，而且又同时满足了观景和日常晾晒的需求。生活线条流畅，宽阔横厅的设计，使得整个户型通透感极佳，并且相比一般的客餐厅一体化设计，空间感更好，不仅满足会客基本功能，而且还兼具了起居厅的功能，为家人提供娱乐、团聚等活动空间。

  南向主卧配有独立衣帽间，居住舒适度高。三个卧室均配置有大落地窗，使得整个空间更加宽敞明亮。空间充足，所以完全可以按照自己的心意，灵动布局。如果是二胎还没有到来的三口之家，可以把其中一间房改造为客房+收藏间，进一步提升收纳功能。

  评测师有话说：主次卧空间开阔，但两个次卧采光不是很好；生活阳台和厨房相连，厨房的空间面积增加，厨房中的活动空间也就相应的增加；双阳台的设计，同时满足了观景和日常晾晒的需求。

  交通出行：

  地铁：这个项目的特别之处在于，它是一个以TOD 上盖开发方式打造的一座城市地标综合体，建成后可以实现地铁4号线和6号线无缝换乘，属于双地铁物业。

  项目紧靠地铁站

  公交：周边一公里范围内分布着菊花立交桥东口、金马立交桥（东风东路）等十余个公交站，覆盖二十多条公交线路，可直达市中心、昆明站等多个商业中心和交通枢纽站。同时，项目负一层打造有公交换乘枢纽，在这里可乘坐50多路公交车。

  自驾：项目位于菊华立交桥旁，南临东郊路，业主可通过东郊路快速上下二环东路；此外，周边还有东风东路、环城东路、人民东路等城市主干道环绕，自驾出行便捷度较高。

  评测师有话说：不仅占据了优越区位，同时拥有完善的交通路网，自驾、地铁、公交多种出行方式，可以全方位满足各业主快速出行的要求。

  配套：

  教育配套：周边直线距离1公里范围内拥有民航路第二小学、五里小学、昆明市官渡区南开日新学校、民航路小学、昆明十二中学等优质教育资源，具体入读哪所学校根据教育局划片为准。

  医疗配套：虽然自身没有配套的医院，但2公里范围昆明市第三人民医院（吴井路院区）、云南省第三人民医院两所三甲医院在侧，此外还有云南中医药大学第二附属医院、昆明市官渡区人民医院、昆明医科大学第一附属（云大）医院等医院，其与医疗配套间的距离适宜。

  商业配套：自身规划有约11.6万平米商业中心，将引入昆明首座协信商业星光系中高端时尚购物中心“星光时代广场”，还有约10078㎡下沉式地铁商业，打造了一站畅享的吃喝游玩乐购多空间。2公里范围内拥有金鹰购物中心、恒隆广场等购物中心，距离南屏街、金马坊购物中心也不到3公里。  项目商业配套效果图

  公园配套：金汁河带状公园就在项目旁边，2公里内还有昆明市博物馆、拓东体育馆以及新工人文化宫等文化配套，丰富业主生活的同时也为项目带来了良好的居住环境和景观视野。

  评测师有话说：由于地处位于一环边，区域发展成熟，配套设施比较完善，自身配套商业又能就近享受市中心成熟的各项配套，生活十分便利。