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  乐居买房讯楼市好像版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖云南全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是‍  官渡区 | 雅居乐中央雅府

  项目亮点：

  紧靠公园 环境优越

  与巫家坝中央公园仅一街之隔，项目绿化率达48%，1.5公里范围内还有如意公园，公园均带水系。

  紧靠商业 商圈环绕

  海乐世界商业中心位于隔壁，周边有世纪城、大都摩天、海乐城等成熟商圈环绕，未来还有巫家坝商业群。

  自带名校 三甲环绕

  云师大附小金源校区将入驻项目内，周边学校满足一站式教育服务体系，2.5公里范围内有三所三甲医院。

  项目概述>>>>

  雅居乐中央雅府位于官渡区永中路与吉祥中路交叉口，毗邻巫家坝中央公园，海乐商圈在侧。

  适合人群>>>>

  目前在售建面约95-143㎡户型，均价约13000元/㎡，适合对周边配套有要求的改善置业人群。

01、价格分析

  受巫家坝规划影响，片区内新房项目林立，目前，雅居乐中央雅府的价格在13000元/㎡，有同类型产品在售项目有的招商公园大道、招商雍珑府、璀璨臻樾、首创未来之城等，其他项目的价格均在165000元/㎡以上，而在二手房方面，片区内在售二手众多，蓝光水岸公园、碧水蓝天、邦盛水印长岛、假日湾、南城坊等，其产品价格10000-15000元/㎡之间，其中房龄较短的二手房在14000元/㎡以上。

  在价格对比上，除了房龄越较长的二手房之外，其他的项目都比雅居乐中央雅府的贵，如果考虑预算问题，那可以房龄越较长的二手房，但不过巫家坝片区开发全部落成还需要时间，周边大多还在开发，相比之下自带水系景观和教育配套，隔壁就是片区最大的商业中心的是雅居乐中央雅府一个较为优质的选择。

  在所处位置上，所处的文化宜居区是目前巫家九大功能区中开发最完善的一个板块，板块紧靠世纪金源商圈和如意公园，周边学校满足三到十八岁的一站式教育服务体系，通达的路网可快速到达周边医院，而项目旁的海伦国际项目也已交付入住，居住氛围相对成熟，所以项目的保值性不用担心。

  另外，项目与巫家坝中央公园仅一街之隔，除了能坐拥现有配套外，未来也能享受巫家坝中央公园的规划红利，在地段上有天然优势，而且根据规划，中央公园将于2025年落成，与项目交房时间相隔不长，未来待巫家坝中央公园落成，以目前低于片区均价的价格来说，雅居乐中央雅府的增值潜力有很大的想象空间。

02、楼盘规划

  在巫家坝功能区划分中，项目位于文化宜居区内，占地约93亩，分住宅、学校、商业三个地块建设，建面293972.5㎡，住宅地块规划13栋住宅，首开1#、12#、11#，楼高33-34层，梯户比为 2T4和 2T6。

  目前，项目主推95-143㎡户型，其中95㎡户型分布于1#端户，99㎡户型分布于1#中户，115㎡户型分布于11#、12#中户，135㎡户型分布于11#端户，143㎡户型分布于12#端户。

  在规划布局上，楼栋错落放置，对应楼栋的楼间距超60米，保证了充足的采光与通风，居住舒适度佳，而在设计方面，楼盘建筑风格以现代简约为主，整体立面采用对称设计，推出的户型产品均为全明户型，多开间朝南，动静分区，各卧室、卫生间带飘窗，得房率高，大面积产品配10米大面宽景观阳台。

  人车分流概述：占人车分流可以有效保证社区内部空间的纯粹性，提高社区多的居住体验和舒适性。

  产品类型概述：高层产品，居高望远，有中央公园在侧，可以拥有良好的视觉效果。

  容积率概述：在城市楼盘中，3.56的容积率属于及格水平，社区环境相对舒适。

03、主力户型介绍

  主推的143㎡户型为纯板式住宅，户型方正实用，动静分区，动线科学合理。

  在公区布局上，入户设置玄关，这个过渡空间能有效保护户型内部的私密性，让入户过程更有层次感和秩序感；旁边的餐区连接北向生活阳台，通过客厅连通南向景观阳台可实现穿堂风效果，南北通透，采光通风俱佳。

  客厅采用大横厅设计，减少了纯过道空间，在后期装修设计时也有更好的发挥空间，采光充足，；客厅外接面宽约10米南向大阳台，配合64米的楼间距，视野开阔，居住舒适；公区U型厨房后期在装修时可装成半敞式，既扩大了公区的空间感，又方便日常烹饪、摘洗、传菜，

  在静区规划上，南向主卧和北向次卧以及两个卫生间均带飘窗，使用空间大，得出房率高，其中主卧为套房设计，有独立卫浴和衣帽间，卫生间均为三段式分离设计，可提高使用频率，南向次卧连接大阳台，早上推门即可享受阳光清风，适合用作居住，北向次卧距离主卧近，配备飘窗，适合用作书房或婴儿房。

04、交通信息

  地铁：2.1公里范围内有三个地铁站围绕，为地铁1号线的昌宏西路站、晓东村站、珥季路站。目前昆明南北向的地铁1号线和2号线已全线贯通，可直达达盘龙、五华、官渡、呈贡四区，还可通过换乘地铁3、4、6号线快速到达东西市区及机场。未来还将与5号线、7号线、8号线、安宁线、嵩明线实现换乘，直通周边郊县。

  公交：1公里范围内有17个公交车站，有173路、154路、232路、A12路等20余条公交线。通过154路可直达昆明站和螺狮湾商圈，通过A12路公交车可直通东三环，通过1.4公里处的161路公交车可直达南屏街。

  自驾：周边“两纵三横”路网接驳，“两纵”为彩云北路和广福路，双向10车道，通过彩云北路可直达螺蛳湾、斗南、大学城等区域，广福路与东绕城高速相连。“三横”为昌宏西路、金源大道、饵季路，通过金源大道、饵季路可快速抵达世纪城和大都摩天两大商圈。

  测评师有话说：项目到周边地铁站的步行距离稍远，需要借助共享单车等工具。

05、周边配套

  教育配套：云师大附小金源小区将入驻项目学校地块，周边学校满足三到十八岁的一站式教育服务体系，有昆明官渡区云溪小学、昆明第一中学官渡学校、昆明市官渡区中华小学海伦国际学校、云南师范大学附属中学等学校，其中云南师范大学附属中学、昆明第一中学为省级示范中学。

  医疗配套：周边2.5公里范围内有云南中德骨科医院、云南省中医院(滇池院区)、昆明市第一人民医院星耀医院、官渡区红十字会医院、昆明市儿童医院，未来官渡区人民医院也将迁入巫家坝片区，将按三甲医院的规格来建设。

  商业配套：3公里范围内有大都摩天、世纪金源等成熟商圈，而位于隔壁的海乐世界已开业，从规模上看海乐世界是目前昆明第四大商业中心，也是大巫家坝片区片区最大的商业中心。此外，待巫家坝中央公园建成，区域内的商业服务能力有望进一步提高。

  公园配套：与如意公园仅一街之隔，未来项目内还将引入宝象河水，打造滨河生态走廊，此外，项目地块紧靠巫家坝中央公园，根据规划，巫家坝中央公园总占地面积5070亩，建成后绿化面积高达50.8万㎡，3.56公里的河道贯通整个公园。