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  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是碧桂园龙川府·叠翠

  评测师点评：碧桂园龙川府·叠翠作为纯住宅项目，居住氛围纯粹；低容低密的规划为居住带来更优的体验，宜居属性突出。

  项目亮点：

  居住舒适度高

  这一项目容积率低至1.1，建筑密度仅为22.51%，加上开阔合理的空间布局和科学的楼栋规划，居住环境不错。

  生态资源优渥
龙川府背靠长虫山休闲公园，片区内还有荷塘月色公园、月牙塘公园两大生态公园环抱，尽享天然森林氧吧。

  教育氛围浓厚

  区域内聚集了昆八中、师专附小等优质学校，后又落地了武城小学、红云小学、韶山小学等名校，教育氛围浓郁。

  适合人群：目前在售产品涵盖山院叠墅以及洋房，准现房发售，兼顾了有更高改善需求的客群！

  价格分析：

  当前，项目在售产品价格约19000-21000元/㎡，具体看户型和楼层。叠墅产品均为毛坯交付，下叠总价约390-450万/套；中叠总价约280-330万/套；上叠总价约310-360万/套；山景洋房成交总价约460-470万/套，带装修交付。周边在售的项目多为高层住宅，暂无可对比性。如果从整个二环看，区域内有德润香山府和金科泰玺云麓書苑等项目在售高端产品，其中德润香山府少量洋房在售，毛坯房源均价约16500元/㎡；另带装修房源均价约20500元/㎡。金科泰玺云麓書苑叠墅产品总价约450-500万/套，毛坯交付。以此来看，龙川府其价格与同类型项目相差不大。

  在二手房方面，周边已建成金域蓝湾、宁康园、远洋风景等小区，二手房挂牌价在基本在12400元-22800元/㎡之间，价格落差较大。相较之下，龙川府为纯住宅新房小区，小区环境以及房屋品质更好。

  完善配套、便捷交通、宜居生态、低密产品等已然成为龙泉路沿线区域最有力的背书。如今，在北京路沿线开发已至尾声的时候，可开发空间更大的龙泉路接上了北市区发展的接力棒。根据政府规划，整个北市区未来发展中心将在龙泉路沿线片区，有可能会成为昆明又一热门板块。

  碧桂园、中海、万科、俊发等多家大牌房企在此布局，无不印证区域价值潜力巨大。仅名校资源这一点，龙泉路的优势就是昆明其他板块无法企及的，更何况龙泉路的未来红利远不止如此。

  评测师有话说：碧桂园龙川府·叠翠作为龙泉路板块以及整个北市区不可多得的高端项目，背靠长虫山，南瞰昆明全景，得天独厚的自然环境优势，可遇不可求，未来升值空间较大。

  楼盘规划：

  龙川府·叠翠总占地面积约95.87亩，总建面约6.91万方，容积率低至1.1，建筑密度仅为22.51%，绿地率为30%，总户数为438户，车位比为1:1.6，共有704个停车位。共规划有23栋建筑，其中1-7栋为洋房，8-22栋为叠墅，23栋为小区配套用房。

  项目部分楼栋已售罄，目前在售楼栋分布于3栋、17栋、18栋等，在售产品包含山院叠墅以及洋房大平层，为准现房发售，计划于今年10月30日交付。

  其中，半山叠墅产品总高6层，其中，1-2层为下叠，建面约166-177㎡，带45-85㎡前后花园，享挑空可拓展空间，灵动舒适。3-4层为中叠，户型建面约156-163㎡，带约11-15㎡露台，约13㎡电梯前厅，挑空可拓展空间约30㎡，实得约210-221㎡。5-6层为上叠，户型建面约155-159㎡，赠送45-60㎡屋顶花园，13㎡前厅，挑空可拓展空间约30㎡，实得面积约245-262㎡。

  山景洋房建面约260㎡，为1梯2户设计，五室两厅双厨三卫两阳台带保姆房，中西双厨可享惬意烹饪时光，约9.5m景观阳台将四时风景尽收眼底，将生活空间由室内延伸至室外，产品带装修交付。

  龙川府所在地块属于台地地势，整体依山势进行打造，在产品设计时充分考虑台地因高差产生的极致景观视角，结合台地天然阔景视野优势的同时，通过科学布局项目的楼栋规划，实现楼栋间互不无遮挡，户户开窗见景。

  容积率概述：容积率仅1.1，超低容积率与加宽的楼间距直接提升了住宅舒适度与社区宜居度。

  产品概述：纯改善项目，洋房与别墅区实际住宅面积宽阔，超高得房率高，南北通透，采光量大，空间使用率极高。

  人车分流概述：人车分流的设计，人流车辆各行其道，互不干扰，为业主营造静谧安全的生活空间。

  评测师有话说：在物业形态方面，多层洋房和城市跃层产品错落有致的排布，保证了每家每户视野的最大化，景观效果差异化。

  户型特色：

  以洋房琼宇为例，该户型建面约260㎡，为五室两厅两卫设计。1梯2户的平层，再也不需要在上班高峰期，早早等在电梯口。进门右侧是玄关，在玄关换下常用的家居鞋后，还可以用配备的USB插座为手机充上电，极大地便利了生活。

  由玄关进入室内一侧是餐厨空间，厨房中的冰箱区、洗菜区、操作台、料理台一气呵成；特中西双厨的设计，在开放空间中相互并存，却又各自独立，它能容纳不同人操作，满足不同人的烹饪需求。中厨部分连接生活阳台，产生的油烟会随着烹饪的过程扩散周边，且不会影响西厨的使用，减轻了厨房清洁时的区域。

  以玄关通向卧室的过道直接进行了餐客分离设计，提高各自空间的私密感。厨房油烟和噪音远离客厅，避免客厅空间的二次污染，让生活，更加的便捷舒适。

  大面宽客厅开间约5.5米，同旁边的次卧连接约9.5米南向观景阳台，在拉伸景观视野，为主人打造私塾景观空间的同时，让室内充满灵动与优雅。而且增强室内的通风与采光，使得室内居家活动范围宽阔，方便孩子玩耍，提高了该户型的得房率。

  主卧设置在最里面的位置，空间宽敞，开间约 4.5米，进深约 5.7米。有效避免动区干扰，安逸舒适，配备有独立卫浴和步入式衣帽间，因设计尺寸大，舒适度高。

  主卧、老人房、儿童房和书房都充分的利用了飘窗的赠送空间，扩大室内的使用空间，还可放置日常不经常用的物品。

  评测师有话说：四开间朝南的设计，每一处都无遮挡。多出来的灵动空间，还可用来做储藏室或茶室，进一步提高空间利用率。

  交通出行：

  地铁：短期内项目周边没有地铁途经，所在片区内规划有地铁8号线，8号线一期在龙泉路沿线设置了多个站点，建成后将缓解龙泉路交通压力，不过目前还在审批中，暂不具备开工建设条件。

  公交：距离项目最近的公交站是昆烟二部站，有74路、115路、168路等11条线路途径，不过该公交站点与项目相距2.3公里，乘坐公交不是很方便，整体公交出行系统有待完善。

  自驾：龙川府位于五华区龙泉路与霖雨路交叉口处，周边有龙泉路、金色大道、沣源路等多条道路，形成了三纵三横的立体交通路网，不过龙泉路早晚高峰期车流量较大，自驾出行容易堵车。

  评测师有话说：从当前情况来看，公共交通出行确实不便，好在周边交通路网成熟，出门主要还是依赖自驾。

  配套：

  教育配套：所处的龙泉路板块，周边汇聚了五华区金童幼儿园、肯琦儿国际幼儿园，以及武城小学、红云小学、昆八中、云南财经大学等众多院校，涵盖了从幼儿园到大学的全系教育资源，营造出上佳的教育氛围。

  商业配套：周边3.5公里范围内商圈云集，和谐世纪、嘉年华、北辰财富中心、欣都龙城等均处在范围内。加之小区内同步配建的生鲜超市，可满足业主基本的生活所需。

  医疗配套：5公里范围内有多家医院环绕，包括综合医院解放军总院北较场分院，昆明市第一人民医院甘美国际医院、昆明医科大学附属专科医院，其中甘美国际医院为三级甲等医院，完善的医疗配套，项目内部建设有社区门诊用房。

  公园配套：从区位层面不难发现，碧桂园龙川府坐拥城市稀有景观资源，长虫山生态公园、荷塘月色公园、月牙塘公园等都在左近，自然资源优渥，营造了更宜居的居住氛围。

  评测师有话说：项目位居北市核心龙泉路板块，龙泉路沿线分布着昆八中、红云小学、师专附小等众多教育资源，同时自然森林资源也十分优渥，配套设施已相对成熟，生活还算便利。