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乐居买房讯楼市好像版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖云南全部新房，敬请期待。

今天测评的楼盘是  官渡区|旭辉·新希望·公元锦悦

项目亮点：

三房设计 适合刚需

洋房、高层产品户型面积都相对较小，空间紧凑但设计合理，总价低，适合刚需购房；

配套师专附小 业主优先就读

配套师专附小，预计2022年9月开学，为36班公立小学，业主子女均可优先就读该学校。

上海永升物业 专业细致

物业公司为上海永升物业，专业高效的服务，为业主提供全面生活解决方案，为业主提供细致可靠的服务。

测评师点评：

位于昆明市经开区清水片区，由旭辉、新希望三大房企共同打造的经开区品质居住社区。

适合人群：

项目主推小高层及洋房产品，整体户型设计紧凑舒适，无面积浪费，适合刚需置业群体。

01、价格分析

目前，项目所在片区还处于建设起步阶段，各生活配套大多还需依靠经开区其他板块，但也正因如此，在主城范围的众多板块中，清水片区的成交均价位于低位，仅高于空港、马金铺、西翥三个片区。

自今年年后以来，昆明楼市呈整体下滑趋势，时至年终，虽然部分板块开始回升，但也有板块还在下行，呈贡经开板块便是其中之一。据克而瑞数据，今年上半年，呈贡经开板块的区域均价一直维持8000-8500元/㎡，但进入金九后，随着各个开发商开始低价促销，以及富康城紫悦台、新城琅樾两个项目退出计价（交付），区域成交价格下滑至6977元/㎡，虽然次月价格有所回升，但后期仍出行下滑势态，12月呈贡经开板块成交价格为7142元/㎡，环比下滑9.43%。

目前，片区有小高层在售的新房项目有旭辉新希望公元锦悦、美辰、中粮鸿云三个项目，旭辉新希望公元锦悦小高层的价格在7000元/㎡左右，美辰的价格同样在7000元/㎡左右，中粮鸿云的价格最高，价格约7700元/㎡，相对来说，公元锦悦和美辰的价格更有优势。其中，公元锦悦主推稀缺的小户型产品，性价比更高。

在二手房方面，由于整个清水/黄土坡片区处于发展初期，产品多为高层，区域内基本没有同类型二手房房源在售，没有可比性。

目前，项目周边的生活配套基本够用，教育方面有昆明市第一中学（经开校区）、经开区第二小学、昆明市官渡区云缨小学等，商业有春漫时光以及各家小区的社区底商。周边景观资源优渥，有昆明乡村高尔夫球俱乐部、云南民族大观园、果林水库、马料河公园、观山公园、周山公园等，可满足基本生活需求，参考项目目前的价格和产品类型来说，项目保值性还是比较稳定的。

另一方面，项目所在片区和巫家坝的发展规划有相似性，都是在卖未来，根据规划，项目周边将新增约36班完小、24班小学、15班中学和36班高中，满足一站式教育服务体系，医疗方面将有经开区人民医院新院、一所500床的综合医院两个医疗项目落地，商圈方面，果林广场目前在建，未来将成为片区大型商圈，综合来看，片区和项目未来比较令人期待，不稳定的因素仅在于片区什么时候才能完全“兑现”。

02、楼盘规划

旭辉·新希望·公元锦悦占地面积约70.06亩，总建筑面积约16万方，容积率2.5，绿化率40%，拟建6栋18-20F高层、8栋9-11F洋房产品及1栋幼儿园，其中2-7#楼为高层产品，2T6户，8-15#楼为洋房产品，2T3户设计。目前88-115㎡小高层和119㎡的4室洋房在售，其中88㎡分布于2、3、4、5、6、7栋，114㎡户型分布于两端；119㎡户型分布于8、9、10、11、12、13、14、15栋。

所有户型设计紧凑舒适，无面积浪费，在保证居住舒适度的同时降低公摊，提高得房率。小高层公摊约为16%-18%，洋房公摊约为14%，得房率高达97%。并在同片区做到同等价位多享一间房，同等面积享更低公摊。

社区空间以旭辉集团IP旭小熊为主题，将文化、场景、主题、互动、体验、娱乐等元素作为基础，创新打造主题式全龄欢乐空间，同时按照不同功能，规划了景观区、老年人活动区、婴幼儿游乐区、萌宠区以及运动休闲区，功能划分明确，也满足了不同年龄段的人群需求。

03、户型分析

产品内部格局以建面98㎡户型为例，该户型为三房竖厅设计，功能分区较为集中，动静分明，动区餐厅、客厅与静区主卧、次卧、卫生间互不干扰，形成鲜明的分区界限，在客厅进行娱乐活动不影响卧室的安静。

客厅入户大气，餐客厅一体化看上去空间感十足。在采光通风方面，户型为三开间朝南，阳台与入户门南北通透形成对流，通风效果好。厨房采用L型封闭式设计，橱柜，冰箱、水槽、灶具和储物都在同一水平线上，结构简单、好整理，厨具主要沿墙面一字排开，动线都在一条直线上，轻松顺畅地完成整个烹饪操作线。同时，该户型在厨房内还预留了双开门的冰箱位，可谓是小面积大享受。

主卧配备了独卫的套房设计，弥补了很多小户型产品中只有一个卫生间的尴尬。空间宽阔，能放置大衣柜和大床，舒适度与功能性齐备。卫生间干湿分区的设计主要是让大家不会因地面潮湿而滑倒，尤其是针对老年人而言，干湿分区是很有必要的，地面的防滑措施也要做到位，对于儿童的安全也会有保障。

该户型在厨房、卧室哪怕是主卧的独卫都做到了明窗，尤其主卧配备了飘窗，真正做到了全明设计，保证了室内采光充足。

04、交通出行

地铁：目前项目周边暂无已开通运营的轨道交通，最近的地铁四号线也有8.8公里的路程，根据规划，规划建设的地铁7号线在项目附近设有站点，未来可与4号线实现换乘。目前，7号线一期工程已纳入昆明市第三期轨道交通建设规划上报，待取得建设规划批复后启动项目建设，目前暂无法确定具体开工时间。

公交：相对于主城方向的板块来说，片区的公共交通略胜于无，周边2公里范围共设有6个公交站点，最近的碧桂园东园站距离项目约500米，仅有z153路一公交路线，通过该路线可直达经开区管委会。

自驾：周边道路交通相对比较完善，有渝昆高速、昆石高速等高速公路穿境而过，搭配呈黄路、贵昆路、春漫大道等形成网格状交通路网，无论是到长水机场、昆明主城、呈贡还是阳宗海都比较便捷。

05、周边配套

教育配套：经开区二小和师专附小就在周边，另外经开区还规划了不少的教育资源：有6所中小学，48班中学一座，24班小学和15班完中一座。从规划图上看旭辉公园锦悦项目与这些学校都在3公里范围内。业主子女将来可划片就读。

商业配套：周边商业暂无完善集中的商业中心，仅有春漫时光，以及各家小区的社区底商，基本满足日常购物需求，约1.4公里处有在建的果林广场商业中心，即将建成运营，目前已启动全国招商，未来果林广场可能成为区域商业集中地。

果林广场商业中心

医疗配套：项目用地旁规划有综合医院用地，规划有500床，预计近期将开工建设，距离项目约8km有经开区人民医院，周边黄土坡社区卫生服务站、云南航天医院、昆明市中医骨科医院等医疗资源。

公园配套：周边景观资源优渥，有昆明乡村高尔夫球俱乐部、云南民族大观园、果林水库、马料河公园、观山公园、周山公园等，这也是目前项目周边的配套维度中相对完善的一块。