深圳终于官宣松绑限购。
2024年2月7日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于优化住房限购政策的通知》，对深圳户籍家庭及个人取消了落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求，取消后“落户即可买房”，非深圳户籍家庭及个人，社保要求从5年减为3年。
这是继广州、上海、北京之后，4个一线城市中最后一个调整住房限购政策的城市。
1月27日，广州率先放开120平方米以上住房限购等一系列政策，至今不足半个月的时间，4个一线城市均已出台放松限购政策。
对比4个一线城市调整政策来看，北京和上海限购仍比较严格，在限购政策松绑上比较谨慎。我们认为，未来这两个城市仍有进一步放宽的可能。
在市场期待下，深圳终于官宣松绑限购。2024年2月7日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于优化住房限购政策的通知》：
为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就优化我市住房限购政策事宜通知如下：
一、本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。
二、非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。
重点来看，深圳限购政策的调整主要为两个方面：
第一，深圳户籍家庭限购2套，单身限购1套。取消了原有落户3年的限制，“落户即可购房”。
第二，非深圳户籍，无论是家庭、单身、离异，社保缴纳要求从5年减为3年。
至此，4个一线城市在春节前均完成了限购政策的松绑。
对比4个一线城市政策内容，从政策松紧程度来看，北京和上海在放宽政策上相对比较谨慎，上海外环以外区域放松（崇明区除外），外环以内区域及崇明区仍旧保持原有政策，而北京仅松绑了通州区的“双限购”，但仍需满足北京限购条件，在4个一线城市中，政策力度最小。
广州和深圳政策力度相对大一些，尤其是深圳，虽然是4个一线城市中最后一个出台限购松绑的城市，但在政策力度上明显更大。
首先是取消了户籍购房的落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求，结合深圳最低“全日制大专以上”落户要求，可以说是极大程度上降低了深圳购房门槛。
与此同时，北京和上海虽然没有户籍购房落户年限要求，但其落户门槛一直较高，虽然近几年曾有多次落户政策调整，但整体要求仍相对较高。
其次非深圳户籍社保要求5年改3年，对比4个一线城市来看，目前仅北京和上海在非户籍人口购房资格方面，依然坚持5年社保要求，深圳和广州都已经调整为3年。
我们认为，为支持刚性和改善性购房需求，目前相对较严城市和区域，政策仍有进一步优化空间，未来有望按照“因区施策”原则，优化限购政策，非核心区域或有进一步放宽的可能。
北京和上海政策松绑更为谨慎的缘由，主要还是因为相对其他城市，北京和上海的整体市场相对更为稳定，在过去两年整体市场下行压力较大时，仍保持相对较好的抗压性。
但需要注意的是，从2023年第四季度的整体市场表现来看，即使是北京和上海也出现了复苏动能减弱的现象，其城市内部各区域板块也出现了明显分化行情。
CRIC数据显示，北京、上海、深圳全年成交尚不及2022年，四季度“认房不认贷”、限购局部松绑、降首付、降利率、调整普宅标准等利好新政加持下，市场短期热度提升，但持续效果有限，整体规模仍在低位运行。
从数据来看，虽然北京和上海热度相对居前，但若无政策利好的持续加码，成交或将面临阶段性瓶颈。
需要注意的是，此次4个一线城市限购集体松绑恰逢传统春节淡季，短期内整体政策效果仍需观察，最快将在春节过后才会显现。
从目前的市场来看，整体仍旧面临下行压力，居民预期尚未完全恢复，购房信心不足，加之前期积累的刚需刚改需求释放，增长动能持续放缓。
因此，我们认为2024年一季度压力仍然较大，或无法再现“小阳春”，城市及城市内部各区域板块还将延续分化行情。
北京方面仅通州一区调整限购，覆盖面相对有限，上海方面，外环以外区域放松（崇明区除外），虽然覆盖面相对北京更广，但上海市场本身外环以外区域一直分化明显，如浦东唐镇、闵行莘庄、七宝等区域一直都是热点区域，深圳和广州方面同样将利好热点板块和区域，但政策持续性仍有待观察。
总体来看，4个一线城市集体选择在春节前松绑限购，政策信号积极明显。
于此同时，目前政策仍具备较大优化调整空间。尤其是目前政策松绑仍旧谨慎的城市，如上海已经基本实现“房住不炒”，建议相关限制性政策在一定条件下可全面放开。
我们认为，2024年各地政策的优化调整力度有望进一步加大。核心一二线城市将被赋予更大调控自主权，过热阶段出台的各类限制性政策，如限购、限贷、限价等，将会进一步放松乃至取消。（来源： 丁祖昱评楼市）
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