“房价跌了?”、“房价还会涨吗?”、“房地产市场会崩盘吗?”、“现在还能不能买房?”
在“价格倾轧”持续近一个月后,部分楼盘的打折促销活动终于告一段落。九月初,昆明20余个楼盘相继宣布收回优惠或者上调售价。种种迹象表明,购房者持币观望已经不是最佳选择。
刚需买房硬道理:该出手时就出手
对于手里有钱、家里有矿的购房者,房价涨或跌都不是问题;但对于刚需、刚改一族来讲,买房首要考虑的是自住,一定要从实际需求出发,充分考量交通、教育、产品等刚性配置,该出手时就出手。
但随着价格波动,在买涨不买跌的心理预期下,大量购房者开始观望。“降价的楼盘不想买,想买的楼盘不降价”等现象尤其突出。
事实上,价格围绕价值上下波动是价值规律的内在本质,供求关系影响价格波动只是外在表现形式,这是马克思主义政治经济学的基本概念。房价本来就是一个动态数据,每时每刻都在经历起伏波动。
东南(新螺蛳湾)等板块房价稳中有升
克而瑞数据显示,7月,东南、呈贡经开等板块房价稳中有升,涨幅均大于3%,降价板块主要集中于外围,如双龙板块、七甸板块,以及政策影响较严重的环滇区域。
回顾二十多年昆明房地产市场,除了少数年份房价略有下降,大多数时间处于平稳上涨状态;即使在少数年份房价有所下跌,如2008年金融危机、2014年市场盘整,后期房价往往又随着市场复苏出现快速反弹。
7月底,新华社发表社评《新华时评|合理房价是一个城市的竞争力所在》,其中提到:“保持住房合理价格和建立起兼顾各类人群的住房供应体系,是一个城市的竞争力所在。”
作为国民经济的压舱石和稳定剂,房地产行业事关民生,与银行和居民深度绑定,牵一发而动全身。房价大起大落,对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响,一损俱损一荣俱荣。
房价暴跌、楼市崩盘与“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调南辕北辙,更不是保持房地产市场平稳健康发展的目标。
数据显示,从2017-2021年6月,昆明市商品住宅单价2万元以上产品成交体量和套数占比呈逐年上涨趋势;高价住宅成交套数占全市商品成交套数占比由2017年1.17%上升至2021年上半年的11.1%,未来或将持续上扬。
下半年,昆明还将有多个单价2万元/㎡以上项目面市。有高价项目带动,昆明房价整体回归1.5万元只是时间问题,全面冲刺2万元大关也不是奢望。留给刚需的时间不多了。
此外,按照规划,到2025年,昆明市经济总量将达到1万亿元以上,常住人口达到1000万左右。巨大的人口红利,是房地产市场健康发展,房价平稳的保障。
人口暴增 需求旺盛
今年6月,昆明市公布了主城及周边县市的人口数 据:2020年,全市常住人口8460088人,与2010年的6432212人相比,增加2027876人,增长约31.53%,年平均增长约2.78%。
(数据来源:昆明市统计局)
其中,位于南市的官渡区、呈贡区人口增幅最大,再次印证了昆明城市向南发展的大趋势。
尤其值得关注的是,官渡区常住人口数量超过五华区跃居第一位,占全市常住人口总数的比重从13.27%提至18.94%,人口吸引力远超其他区域。换而言之,10年间,官渡区人口增长了将近75万,增长率高达87.76%。
人口是房地产市场的基本支撑。判断一个地方未来房价是涨还是跌,“短期看政策,中期看土地,长期看人口”。一个地方人口是流入的还是流出,是增长还是下降,会深刻地影响房地产市场发展的长期趋势。
从全国人口的省际流动来看,广东、浙江和江苏人口流入最多,十年间人口分别增加2171万人、1014万人和609万人,人口流入背后是珠三角、长三角城市群和都市圈的勃兴。人口流入带来居住、置业、投资需求上升,赋予了房地产市场的历史性机遇,直接推动了深圳、广州、上海、杭州、义乌等地产“明星”城市的诞生。
比如,长三角区域,以占全国3.7%的土地面积,聚集了全国17%的人口,贡献了全国21%的商品房销售规模,成为我国房地产市场发展最为成熟的地区。
有专家分析,净流入人口中,年轻群体随着平均年龄不断上升,逐步进入婚育阶段,未来将安排子女和父母随迁、迁入地上学、就业、生活和养老,这一过程将先后出现刚需、就学、改善、养老等全周期置业需求,从而带动当地房地产市场的发展。
官渡区10年人口增长了近75万,按照昆明平均每个家庭户的人口为2.41人(第七次人口普查数据)计算,相当于新增了31万个家庭。而家庭是购房需求的基本单位。
据昆明锐理数据,2020年昆明商品住宅成交72345套。换而言之,仅官渡区新增人口超30万套的居住需求,就能满足昆明楼市4年的正常销售。而如果将范围缩小到官渡区所在的南市,庞大的需求将是房价平稳、市场稳健的最可靠保障。
在广袤的南市,巫家坝片区、滇池会展片区、生态半岛片区等板块房价高企,动辄2万+的单价,“上车”难度较大;而经开区、方旺片区等区域位置偏远,通勤距离过长,且交通、商业、医疗、教育等市政配套相对落后,居住舒适度较低。
新螺蛳湾片区位置
相比之下,新螺蛳湾作为昆明向南扩张的核心区域,是连接主城区和呈贡新城的中间衔接点,区位优越。同时,以俊发·观云海等项目为代表,片区住宅均价相对亲民,交通、教育、商业等配套丰富,是刚需、刚改置业者的首选。
政策托举 经济扬帆
无独有偶,在“十四五”开局之年,新螺蛳湾片区的战略规划上升到了前所未有的高度。
相关规划文件中,“中心”、“窗口”、“标杆”等极具分量的定位叠加,市场采购、跨境电商、数字商贸、总部经济等贸易形式并重,为新螺蛳湾片区勾勒出鲜活明亮的发展蓝图。
按照规划,螺蛳湾国际商贸功能区将以打造国际商贸服务交易中心、面向南亚东南亚的跨境展贸平台、市场采购贸易试点为核心,重点发展市场采购贸易、跨境电商、数字商贸和区域商贸总部等优势产业。
事实上,官渡区有以螺蛳湾国际商贸城为代表的近200个商品交易市场,聚合了大量商户,商品辐射老挝、越南、缅甸等19个国家和地区,是名副其实的全省商贸流通中心。
新螺蛳湾国际商贸城
目前,新螺蛳湾国际商贸城共有商户三万多家,每天人流量约20余万人次。商贸城商品涵盖时尚服装、日用百货、家装家具等50个大类170万种,商品出口越南、泰国、缅甸、老挝、新加坡等19个东南亚地区及国家,是西南地区最大的商品批发交易市场。
毫不夸张的说,小到针头线脑,大到汽车、房屋,在新螺蛳湾逛一逛,可以满足绝大多数人的购物欲望。
放眼全国,同样有一个把商品卖到全球的地方--义乌国际商贸城。这个经营面积超550万㎡的“全球最大批发市场”,从业人口超过20万,云集了200万种商品,出口219个国家和地区。
在义乌,卖房是不能“以貌取人”的。一个平平无奇的POLO衫大叔,很可能就是商贸城里叱咤风云的大老板;一个骑电瓶车来的大伯,第一次看房就全款刷下一套合院。
深不可测的民间财富,让义乌房价领跑GDP百强县(市)。目前,义乌新房平均价格在2.3万/㎡左右,二手房均价更是达到了2.95万/㎡,远超昆明、长沙、南昌、郑州等省会城市,商贸经济、人口增益对房地产市场的托举作用可见一斑。
珠玉在前。有着政策、经济、人口支撑,未来五年,新螺蛳湾片区仍将牢牢占据城市发展的“C位”。其中,俊发·观云海作为官渡区乃至昆明楼市的“明星”项目,正全方位享受城市发展红利,多角度演绎区域价值逻辑。
交通、教育、商业、环境、产品“五项全能”
据悉,俊发观云海总占地1105亩,总建筑面积为288万方,绿化率高达38%,建筑密度为22%,将建成集住宅、商务、商业、酒店银行总部、教育、医疗、公寓等业态为一体的综合体。
俊发·观云海区位图
作为俊发集团新螺蛳湾片区首先问世的项目,观云海自面世以来,便以俊发南市标杆作品成为全城竞相争藏的城市华宅,地铁、名校、商业……一系列的“诱人”标签集于一身,对于购房者来说,这些属性集合起来,也就意味着实用性强、住得舒服。
交通方面,目前昆明城区地铁已开通1/2/3/4/6号线,其中1/2/4号线位于观云海旁边。1号线向北联通地铁2号线,直达北部客运站。4号线螺蛳湾站及螺蛳湾北站均穿过观云海项目。
除地铁以外,项目正对面是南部汽车客运站,是昆明最大的一个客运枢纽中心,也是昆明唯一一个国际班车停靠点。透过优渥交通路网,足以窥见区位价值。
教育方面,俊发·观云海引进西南排名第一的西南大学官渡实验学校和昆明市市一幼等优质教育资源。其中西南大学官渡实验学校坐落于观云海云漫里组团旁,设置了高中27个班,初中36个班,小学36个班,现已正式开学;昆明市第一幼儿园位于观云海云欣苑的南侧,紧邻云中苑组团,开设24个班。
此外,项目周边还有多所幼儿园、小学及中学,满足孩子各阶段教育。丰富的教育资源,从早教到义务教育全覆盖,将为孩子提供良好的教育环境和氛围,助力学子健康成长成才。
俊发·观云海
商业方面,目前螺蛳湾国际商贸城已涵盖家纺、药材、电器、建材、酒店等业态,以及餐饮、娱乐、便利购物等业态。还规划有围绕中心湖公园的商业中心,计划招商引入电影院、大型商超等业态,满足周边商业需求。
还有新亚洲体育城商圈,目前已成熟运营,主力业态为餐饮、休闲、娱乐、体育。再就是世纪城商圈,已呈现世纪金源和大都2个大型购物中心,业态完善,商业氛围浓厚。
在内外环境方面,观云海南侧3公里左右是滇池,周边还有海东湿地公园、五甲塘湿地公园、俊发西亮塘湿地公园、斗南湿地公园等环绕。内部小区还设计中心花园,除了能提供优美的户外环境之外,还能改善小区微气候,提升内部空气质量。
在产品方面,俊发·观云海以双板楼拼接创新形式规划,楼间距开阔达到35-45米,充分考量通风、隔音及生活隐私问题。同时从科学采光性出发,打造明厨、明卫、明厅、明卧的全明室内空间,让建筑主动适应居住者,打造细致的人性化居住环境。
政策规划、商贸经济、人口流入共同构成了新螺蛳湾片区楼市繁荣、房价稳健的基本面。
在房地产市场回归理性,行业开始优胜劣汰的当下,观云海主动拥抱城市发展,锤炼人居精品,淋漓尽致地体现着俊发集团“以客户需求为导向,以客户满意为目的”的企业使命。
在这样的前提下,我们有理由相信,未来的新螺蛳湾、未来的俊发·观云海更加值得期待。
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