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  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是：中粮·鸿云

  评测师点评：中粮·鸿云地处经开区清水片区核心区域，高层产品总价低，对刚需人群也十分友好。

  项目亮点：

  区位条件优越

  所在的经开区处于昆明主城区、呈贡新区、空港新区交汇处，同时也是昆明自贸区的“排头兵”，发展前景可期。

  居住舒适度高

  内部自带大尺度的中心景观花园，并拥有多功能空间组成的社区生态与运动区域，使社区更宜居舒适。

  户型设计合理

  通过合理的空间布局，提高了实际得房率，部分户型可做“3+1”房间配置，让空间体验感得到升级。

  适合人群：当前主推高层和洋房两类产品，户型多样，刚需改善客群皆有选择。

  价格分析：价格低，性价比高

  项目已开盘，高层住宅价格约7100元/㎡起，洋房价格约10000元/㎡，产品带装修交付。与其邻近的美辰目前小高层、洋房产品持续在售，其中小高层户型建面约88-119㎡，价格约7800元/㎡；洋房户型建面约129㎡，售价约8800元/㎡。旭辉·新希望·公元锦悦目前小高层、洋房产品在售。小高层户型建面约88-115㎡，价格约8500元/㎡；洋房户型建面约121㎡，均价约为10300元/㎡，带装修交付。

  与周边产品相比，中粮·鸿云价格上还是具备一定优势，再者产品得房率高，空间利用大，且通风和采光效果都较好，更具性价比。

  二手房方面，目前整个清水片区还处在发展初期，区域内多为新房，基本没有二手房房源在售，因此暂时没有可对比性。

  经开区规划有八大功能区，其中的清水片区和黄土坡片区是近两年发展的重点区域，目前经开区在售的热门楼盘基本都集中在这两个区域。近年来，清水片区加速发展，优势和潜力也被俊发、碧桂园、保利、中梁等品牌房企看好，并纷纷入驻。去年昆明市自然资源和规划局发布了清水片区控详规，结合片区产业发展需求，拟调规优化片区路网、增加绿地规模，未来将大大提升区域宜居指数。

  评测师有话说：中粮·鸿云所在的清水片区被定位为经开区公共服务配套和生态宜居配套片区，是最为舒适的高端居住区，拥有明显的区位优势和空间优势，为项目未来发展提供了更大程度助力。

  楼盘规划：配有大尺度的中心景观花园

  这一项目总占地面积约77.12亩，总建筑面积约17.9万方，容积率2.5，建筑密度22%，绿地率为40.01%，设置有1251个停车位。共规划有19栋住宅，包括7栋高层住宅和12栋洋房，总户数为1253户。

  项目规划鸟瞰图

  当前项目已开盘，主推5栋、10栋、18栋上的高层产品和6栋上的洋房产品，其中，5栋、10栋、18栋总高18-20层，为2T6户设计，共有三个户型，中户建面约85㎡，端头两户建面约81㎡、93㎡；6栋总高11层，为1T2户设计，户型建面100-120㎡；一批次产品预计2024年带装修交付。

  整体来看，在售户型涵盖三房到四房，面积段适合刚需和改善型客群。所有户型设计合理，东进分区，科学布局，贴心实用。整体为明厨明卫设计，每个户型基本都带有飘窗和大阳台设计，视野开阔，采光通风效果较好。卫生间均采用了干湿分离，干净卫生，提高生活效率。室内分区清晰，功能齐备，空间百变，可根据居住需求改造，提高了空间利用率。

  社区内部带有大尺度的中心景观花园，并拥有多功能空间组成的社区生态与运动区域，利用巧妙的轴线规划，使社区空间有序和谐，并与自主研发的3H健康体系社区主题相辅相成，打造美好向上的人居体验。

  社区中心景观效果图

  人车分流概述：社区内车位比较充分，至少满足一户两个车位需求，整个小区为人车分流设计，可确保业主入住后的舒适度和安全。

  容积率概述：整个小区综合容积率仅2.5，带来更大化楼间距，满足日照、通风、采光等需求的同时，用空间尊重每个家庭的生活隐私。

  绿化率概述：其以低容积打造住宅的同时，为社区留出更多造园空间，小区绿化率高达40%，保证了居住舒适度。

  评测师有话说：项目规划有高层和洋房产品，且容积率低，小区还配有全龄休闲娱乐设施，居住品质较高。

  户型分析：客厅+双卧室朝南 采光优良

  项目高层D户型

  具体来看，高层D户型建筑面积约93㎡，该户型为三室两厅两卫设计，可以满足新婚夫妻以及三口之家的居住需求。

  格局较为方正，开间约9.9米，进深约8.85米。推门而入，右边即是一个玄关柜，不仅可以收纳鞋帽，还可以放置艺术品摆件，此外，也可以放包包、外衣、钥匙串和雨伞等日常生活小物品。

  室内布局科学合理、动静分离明显，通过走廊将客厅和餐厅进行软隔断，面对走廊或者从走廊玄关进入室内时左右两边分区明显，一目了然干净清爽。室内功能区域完善，三个卧室位于里侧，有人在动区活动时，又保证了静区的私密性，真正做到娱乐、休息互不打扰，全家人自有天地。 

  在其他功能配置上，该户型匠心独运，入户右侧为一字型厨房，把空间利用达到最大化，动线布局合理，直线式的结构简单、明了，节省空间，可放物品空间大；且厨房北向开窗，易于通风有效隔绝油烟。

  客厅采用大横厅设计，面宽约3.6米，生活线条流畅，不仅增加了家人活动区域的延伸性，也提升了室内的整体通透感、空间感。更为突出的是，因为面积足够大，不仅满足会客基本功能，而且还兼具了起居厅的功能，为家人提供娱乐、团聚等活动空间。

  南向三开间设计，客厅+双卧室朝南，采光面大，日照充足，客厅和次卧连通约6米长1.5米宽的景观阳台，带来了室内空间感的显著提升，开放式的景观阳台使得室内的采光通风条件更加优越，实现了公共空间真正意义上的南北通透，同时满足了观景和日常晾晒的需求。

  主卧空间宽敞，开间约3.3米，独立卫生间与衣帽间的套房设计，且位于户型的最里侧，居住舒适度高又保护隐私。同时搭配独立飘窗，采光更加充裕，也增加了视觉面积，还可放置日常不经常用的物品，舒适度高。

  评测师有话说：户型整体设计优良，得房率高，空间利用大，且通风和采光效果都较好，高层住宅面积相较偏小，功能齐全，适合刚需购房者。

  交通出行：目前主要依赖自驾

  地铁：目前所在片区虽已开通地铁4号线，与其最近的站点为广卫站，但是实际距离较远，乘坐地铁还需换乘公交方能到达项目；另外，区域内还规划有地铁7号线和9号线。据最新消息，地铁9号线今年将开建。

  公交：最近的公交站点为旭照路口（春漫大道），但距离项目大约有6.5公里，不过，相信随着区域内楼盘的相继交付，交通配套将不断完善。此外，根据规划，经开区将建设成集城市公交运营、停车、维修、充电等配套服务功能为一体的TOD城市交通综合体，建成后，可以大大改善片区的交通状况。

  自驾：“两横一纵”的交通路网贯穿项目，两横分别为福昆线、汕昆高速，一纵为呈黄快线（石龙路），此外，项目周边还有望哨路、金兔街、瑞云街等城市道路环绕，自驾出行较为便捷。

  项目区位示意图

  评测师有话说：整个区域处于建设中，周边交通配套设施有待完善，目前公共交通出行稍有不便。

  配套：日常生活需求基本可以覆盖

  教育配套：自身规划有一所9班幼儿园，地块旁规划有小学用地和中学用地，周边还有师专附小、经开区实验小学、昆一中经开校区、昆三中经开分校等优质学校环绕，今后业主子女可根据教育部政策划片就读。

  项目教育配套效果图

  医疗配套：地块旁规划有500床位综合医院、经开区人民医院（二级甲等公立医院）、爱维艾夫医院，同时项目自身规划有社区卫生用房、养老服务设施，未来业主看病就医还算方便。

  商业配套：其紧邻果林广场、翡丽公园特色街区，果林广场为大盒子商业+开放式街区，商业面积3.3万平方米，计划缔造为以公园漫步商业街区文化体验为主题的地标性项目，据了解，果林广场有望在今年下半年开业，届时可以满足日常生活需求。

      公园配套：周边的果林湖水库如今已成为经开区一道靓丽的风景线，目前，果林湖水库周围，已经修建了廉政公园、观山公园、周山公园、龙潭山公园等八大公园。同时，项目在每栋建筑前均设置有宅间主题公园，社区内部设有约550米的小区慢跑道。

  项目园林景观意境图

  评测师有话说：短期来看，项目周边配套有待完善，但日常生活需求基本可以覆盖；此外，片区更丰富的配套设施正在建设中，相信待项目交房后，会有较大提升。