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  乐居买房讯 楼市好像版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖云南全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是 安宁市 | 东湖世家

  项目亮点：

  邻湖住宅 公园环绕

  身处安宁的临湖住区，周边三大城市公园环绕，还有众多人文景点分布四周，居住环境舒适。

  身处城芯 商业环绕

  身处安宁市核心区域，路网通达，出行便捷，此外，周边五大城芯商业环绕，生活便利。

  紧邻名校 学府聚集

  与省级公立学校安宁一中仅一路之隔，两公里范围内有安宁一幼、连然小学、安宁一小，连然小学等知名学府。

东湖世家效果图

  项目概述>>>>

  东湖世家位于安宁市核心区域，毗邻东湖公园，居住环境舒适。项目自带商业，周边各项配套完善成熟。

  适合人群>>>>

  在售建面约133-263㎡户型，均价7000元/㎡，适合对环境和配套有要求的地缘性改善客群。

01、价格分析

  在价格方面，项目在售均价在7000元/㎡，根据克而瑞公布的数据，目前安宁市商品房成交均价在7015元/㎡,与之相比项目价格差异不大。

  再来与同区域同类型产品相比，目前安宁城区内有同类型新房产品在售的有，昆明安宁吾悦广场、创佳金色风景、瑞伦·璞园、安宁万达·中央公园等项目，价格在6750-7300元/㎡；在二手房方面，安宁老城区有同类型二手房在售的项目有龙山湖畔、华西馨苑、金色半岛、金方商业大厦等，其房龄普遍较短，且受周边配套的影响，价格较高，标价范围6800-9500元/㎡。

东湖世家全景效果图

  从价格来说，安宁老城内的二手房因为其区位和短房龄，私人卖家的价格标的虚高，相比安宁目前7015元/㎡的成交均价，安宁老城内的新房项目更值得选择。再来看新房项目，各家项目的都不致力于以价格吸引消费者，更多的是突出其配套价值，所以价格差异不大，而在配套方面，东湖世家紧靠东湖公园和安宁一中，配套优势明显。

  在项目价值上，项目地处安宁城芯，自带商业，周边5大成熟商业环绕，名校聚集，生活便利，所以项目保值性不用担心。而从未来来看，临湖住宅一直都是潜力黑马，而项目位于螳螂川河流旁，紧靠东湖公园，加之未来还有轻轨通行，未来，项目在升值潜力上有很大的想象空间。

东湖公园

02、楼盘规划

  东湖世家总占地面积约42.29亩，总建筑面积约23万㎡，由5栋板式楼和2栋点式楼组成，规划住户1033户，容积率达5.38，主力面积段在133-263㎡，共7个户型，均为毛坯交付。

  在户型分布上，建面约133㎡户型主要分布在1栋和2栋，点式楼设计，梯户比为三梯八户，虽然相对拥挤，但好在户型套内面积相对大，居住舒适度有一定提升；建面约139-172㎡的四个户型主要分布在3栋、4栋、6栋、7栋，板式楼设计，除了建面约142m²户型有部分中户之外，其他三个户型均为端户，梯户比为两梯三户；建面约234㎡中户和建面约263㎡端户主要分布在5栋，这两个户型为项目明星户型，户型通透空间宽阔，配备大面宽阳台，梯户比达到一梯一户。

  在内部景观方面，因为有底商存在的缘故，把社区区绿化做在了社区底商之上，在做社区绿化的同时，也保证社区的私密安全，不过这样的设计也让社区景观有一定的局限性，绿化率在28%。

  占地面积概述：占地面积约42.29亩，由5栋板式楼和2栋点式楼组成，住宅建筑面积约14万㎡，商业建面约2800㎡。

  人车分流概述：人车分流在避免发生车人碰撞的同时，可以降低停车压力，也可以增加多余的公共活动区域，增加居住舒适度。

  容积率概述：共规划有1033户，容积率达5.38，容积率稍高，但项目最小户型建面达133㎡，室内空间宽阔舒适。

东湖世家沙盘

03、主力户型介绍

  建面约142㎡户型为项目主力户型之一，三室两厅一厨两卫，户型空间方正实用，布局合理，四面宽朝南，采光量充足，从业主视角来看。

  进门处右边餐区，餐厅面宽3m，进深2.5m，设置有窗户，空间宽阔明亮。餐厅右边是厨房，厨房为L型设计，搭配面积近7㎡的使用面积，烹饪动线流畅舒适。进门左边是入户过渡空间，可放置一个1米宽的玄关柜，用于放置钥匙、鞋、围巾等物品，玄关柜后为约3.2m进深的客卫。

  往前走为客厅，约4.2m的开间，约5m的进深，空间方正，家居设计和摆放的方式多样，如果需要将客厅和餐厅分离，可依餐区墙角位置放逐一个置物架，摆放花草或其他装饰用品。继续往前走为阳台，因为另一个阳台在次卧内，不适合充当生活阳台，所以客厅阳台既要观景，又要承载生活，不过面宽约4.2m的空间足够容纳洗衣、晾晒以及观景等多种功能。

  休息区分置公区两边，从进门方向看，公区左侧为主卧和小次卧，通过走廊连接，主卧主卧为套房设计，规划有独立卫浴和衣帽间，使用面积近26㎡，宽阔舒适；次卧使用面积近12㎡，邻近客卫和主卧，可用作孩子房，方便照顾。走廊也值得一提，走廊空间约2m多，可放置一个收纳柜，增可加户型存储功能。

  公区左侧次卧自带面宽约3.3米的阳台，如果是个二孩家庭，距离主卧较远，该卧室可作为大孩房，让孩子拥有一个私密的空间，如果是个三口之家，那该卧室可作为书房使用，用于日常看书、聊天、会客。

  测评师有话说：从整体上来看，该户型具备动线合理、采光面广、功能完善等特点，居住舒适度较高，美中不足的缺一个独立的生活阳台。

04、交通信息

  地铁：目前，周边暂无轨道交通方式，不过安宁线已进入前期规划阶段，根据规划，安宁线东湖规划站点距离项目仅约300米，待安宁线落成通行后可直达太平新城、昆明城芯等地。

  公交：公交路线完善，周边1公里范围内有约27个公交站台，有安宁3路、26路、36路、37路、13路等公交线，通过36路可直达金色时代广场和砂之船奥莱，通过安宁华西农贸市场至昆明壹号广场公交路线可达昆明主城。

  自驾：位于钢安路旁，周边有珍泉路、中华路等市政干道，通过珍泉路可直达宁湖公园，通过珍泉路走安八线可达安宁大学城，通过钢安路走245国道可达20公里外的昆明主城。

  测评师有话说：虽然没有轨道交通，但好在路网通达，紧邻两大干道，不论选择自驾还是公交出行都较为便捷。

东湖世家区位交通

05、周边配套

  教育配套：与省级公立学校安宁一中仅一路之隔，两公里范围内覆盖有安宁一幼、东湖幼儿园、连然小学、安宁一小、连然小学，嵩华小学等众多优质教育资源，因为距离学校较近，可免除担心孩子路途安全、接送孩子路程交通等诸多问题。

  医疗配套：距离安宁市第一人民医院（连然院区）约1.2公里，距离安宁市第一人民医院（金方院区）约2.5公里，安宁市第一人民医院是一所三级甲等综合医院，也叫昆明市第四人民医院，其医学影像科是省级重点专科，血液净化（血液透析）治疗专业、心血管内科为市级重点专科。

  商业配套：紧邻东湖里商业街，距离IMAX商业购物中心约300米到，距离大润发约600米，周边还有东湖滨乐城，金方商业中心，伊皇购物中心等成熟商圈，商业配套全面醇熟，可满足娱乐购物、生态休闲、潮流美食、人文康养等多样性购物需求。

  公园配套：毗邻东湖公园，占据安宁城芯临湖住区，周边还有人民公园、百花公园等的生态资源环绕，同时所在区域也是安宁人文聚集地，有遥岑楼、永安桥、武庙等众多景区景点，业主茶余饭后有优质的人文休闲空间，早晚健身还能身处城市绿肺之中。

东湖公园

  测评师有话说：占据安宁城芯邻湖住区，生态环境资源优渥，周边商业、教育、医疗等配套全面醇熟，生活环境舒适便利。