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  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是俊发·生态半岛

  评测师点评：生态半岛集高端住宅项目、湿地公园、商业街区、国际学校等业态于一体，内部配套丰富，置业门槛不低。

  项目亮点：

  地段优越 区位优势突出

  生态半岛地处昆明重点发展区域，同时临近滇池国际会展中心，周边路网完善，坐拥双地铁，区位优势明显。

  内部配套丰富 生活品质高

  别墅区内规划有约10万㎡商业、1.5万㎡沿街商业、3000㎡的生鲜超市、社区医院、24班小学及18班幼儿园，配套齐全。

  生态资源丰富 舒适宜居

  其位居五甲塘湿地公园、西亮塘湿地公园等五大公园的辐射中心，占据滇池长达2公里的最美海岸线，拥有难以复制的景观资源。

  适合人群：

  当前项目洋房、合院、叠墅、大平层等多种产品在售，户型选择多样，纯改善品质项目，适合中产以上客群。

  价格分析：

  滇池三个半岛片区相对开阔，可开发用地较多，在建在售项目也比较多，价格区间在 12500到30000元/m²之间，涵盖了多种业态。

  项目洋房产品（带装修交付），单价约27000元/㎡，叠院、合院总价约600万/套起。周边在售的山海湾8号大平层产品（带装修交付）单价约25000元/㎡起，恒大云玺别墅产品单价约32000元/m²。

  周边在售项目物业类型单一，价格上无可对比性；不过生态半岛内部配套较为丰富，且多项配套设施已落地兑现，已形成一定的居住氛围，生活便利度高。

  二手房方面，片区内已建成半岛华府、山海湾1号、招商海公馆、金科江湖海等小区，多为别墅高端住宅，这些二手房小区价格区间从 15800-31000元/㎡不等，从价格层面看，生态半岛无明显优势。

  三个半岛片区已是昆明未来重点打造区域，然而，这个片区的“金贵”之处还不止如此。“昆玉旅游规划纲要”中规划拟建的“中国西部娱乐主题公园”、“滇池大渔湾旅游度假区”、“滇池三个半岛湖滨生态城”、“滇池国际游艇会”、“滇池国际滨水游憩带”等5个项目加起来接近600亿投资的重大支撑性和重点带动性项目也位于三个半岛及附近，未来也将协力带动整个片区建设发展。跟随城市发展的步伐，三个半岛迎来了全新的发展机会，成为滇池东面环湖东路至连接昌宏西路可规模开发的地块。已吸引了云南城投、中航、中海、万达、招商等品牌房企入驻，会展经济圈、高档住宅区正逐渐形成。

  评测师有话说：生态半岛位于昆明湖滨生态城区中心位置，滇池国际会展中心旁，毗邻环湖东路半岛区域，与巫家坝—五甲塘片区紧连。未来将拥享区域发展所带来的诸多优势，价值空间较大。

  楼盘规划：

  生态半岛占地6900亩，紧邻滇池。项目为低容积低密度建筑，包括滇池ONE，海东俊园，滇池俊府，巅峰会等。

  目前主推的是海东俊园二期以及滇池俊府组团的产品。海东俊园二期地块为项目中最邻近滇池的板块，总占地面积约223亩，容积率为1.13，建筑密度31%，绿地率30.02%。

  整体规划参数在昆明市场上较为少见，专为高端改善型客户打造。整个小区采用围合式布局，在保证居住私密性的同时，让业主最大程度享受到开阔的视野，同时保证了每户的通风与采光。

  滇池俊府总建筑面积10.6万平方米，以别墅设计的处理手法，创造怡人的墅式居住空间，园林景观为欧式风格，略偏时尚英伦风，建筑外立面采用英式建筑风格，产品为带装修交付。

  在售产品涵盖洋房、叠院、合院等多种物业类型，其中洋房户型建面约125-187m²，总高5-8层；叠院户型建面158㎡、合院户型建面143-1291㎡，观景大平层建面约164-207m²。

  整体来看，在售产品涵盖了三房到五房，可满足两口之家到三孩家庭多种居住需求。所有户型设计合理，功能分区清晰明确；每个户型均为双卫设计，且均采用了干湿分离，干净卫生，提高生活效率。大阳台的配置，不仅起到视觉延伸、扩大视野的功能，另一方面也为晾晒衣物等活动提供一个恰到好处的空间。

  建筑面积概述：项目体量大，滇池凯悦酒店、俊廷里商业街区、三大湿地公园等高品质配套簇拥。

  容积率概述：小区容积率低，更少的土地生长建筑，让位自然和居者，更少的居住人群，更高的品位圈层。

  产品概述：产品规划为洋房、合院、叠墅、独栋，得房率更高，楼间距开阔，采光好，居住更舒适更惬意。

  评测师有话说：作为俊发集团环滇亲水低密代表作品，十年间，生态半岛最大限度的利用了周边的湿地资源，营造出不离繁华亲近自然，安家滇池畔，置身公园里，推窗见景，怡然自在的亲水生活体验。

  户型分析：

  具体来看，以滇池俊府洋房产品N户型为例，该户型建筑面积约139m²，可拓展面积达29m²，打造为四室两厅两卫。

  电梯采用双向开门的方法，保证了电梯门厅非常好的独立性，独立入户门厅，在后期的合理利用下，增加更多功能，随主人的需求而变化，将门厅按照需求进行改造可种植花草、收纳物件、鞋柜置放。美观与实用兼顾，让居家更加灵动与舒适。

  入户之后，通过走道可以直达活动区，餐客厅纵向相连，又以玄关为间隔，形成一个分区明显同时又尺度相接的会客空间，餐厨分离的设计，对于室内厨房与客厅的功能性有着更加明确的区分，两者独立工作，互不干扰，使得整个室内的区域变得更加井井有条，看上去不那么杂乱。

  大尺度的南向采光面，三开间朝南，长达约13.9米，其中客厅、餐厅形成大横厅，外包围约6.6米长的景观阳台，不管是休闲，养花，种菜，读书，瑜伽，烘焙，插花，生活上的操作都是非常理想的选择，更加扩大了室内的功能，也扩展了视野。

  休息区有四个卧室，空间灵动百变，北向小次卧可根据居住需求改造，使得室内空间得以延展，提高户型整体得房率。

  主卧室堪称奢华，入户之后左手边是干湿分离的明窗卫生间，睡眠区配有放置衣柜的空间，功能区之间的转换非常流畅，同时南侧还配有全尺寸的落地窗。观景、读书都非常惬意。厨房旁边的次卧外接生活阳台，整个户型的更具通透感，居住舒适度更佳。

  该户型是双卫设计，客卫也做到了干湿分离，且为明卫设计，便于通风，符合南方居住习惯，便于亲朋以及不同人员使用。

  评测师有话说：搭配独立入户玄关，充满归家仪式感同时兼具收纳出行物品功能。户型整体设计方正，全明布局，南北通透。

  交通出行：

  地铁：地铁1号线贯穿彩云北路，地铁2号线途经青年路，官南大道延伸至福保，项目还为业主开通了专线社区巴士D28直接送达珥季路地铁口。所在片区规划有地铁2号线二期与地铁5号线，项目邻近海东站与宝丰站，地铁5号线即将通车运营。

  公交：小区内部设置有海东路口、海宝岔口、宝丰湿地公园、古渡口路等多个公交站点，169路、K28路、A12等公交线路途经，日常乘坐公交也较为方便。此外，社区内部将打造交通内陆循环巴士，在社区内有社区巴士，在湿地里引入水上巴士，贯通湿地公园，水上巴士有游览巴士和交通巴士，现在项目已开通了滇池ONE地块内部的社区巴士。

  自驾：生态半岛位于环湖东路与云秀路的交叉口，地块东依南绕城高速，西接滇池外海东北岸，北临宝象河，南面是从滇池延伸至金殿的生态禁建长廊。其以环湖东路、彩云北路、云秀路四条主要交通干道环绕四周，周边路网成熟，自驾出行便捷度较高。

  评测师有话说：生态半岛坐拥五横四纵双地铁的立体交通路网，无论选择哪种出行方式都十分便捷，可快速通达高铁站、机场。

  周边配套：

  教育配套：整个项目配建有海贝中英文学校，包含24班小学及18班幼儿园，已经开学。同时周边许多高校云集，2公里范围内有云南师范大学附属官渡小学、中学；云大附中星耀学校小学部、中学部，官渡区第一中学，云南师范大学附属会展学校，教育资源丰富。

  医疗配套：其内部自身配建有社区医院，位于星耀路中段的昆明市第一人民医院星耀医院距离项目3公里左右，业主日常看病就医还算方便。

  公园配套：因紧邻滇池，且坐落于三面环湖的半岛之上，内部配有约3020亩的湿地公园项目，生态环境非常优越。海东环湖湿地公园，以生态湿地形态修复的自然休闲景观为主；西亮塘湿地公园，以结合瑞士园商业风情街区的滨水体验为主元素，生态有机的组合亲水空间；海东主题运动公园，以健康运动为核心，且以健身跑道串联九大主题功能区。

  商业配套：内部配套约有10万方商业、沿街商业约有1.5万方、3000方的生鲜超市。其中俊廷里高端亲水商业体将引入Imax电影院、ole同等级精品超市、中高端精品零售、荟萃世界各地的特色餐饮、酒吧街丰富业态，此外还有俊发集团和凯悦集团合作打造的，云南第一家五星级温泉度假凯悦酒店等配套。

  评测师有话说：十年来，俊发·生态半岛对片区的贡献可谓是有目共睹，商业、公园、教育、交通等配套不断兑现，不仅精心为业主打造便捷舒心的宜居生态大城，逐一兑现的承诺更为业主置业选择增强了信心。