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  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是北大资源·颐和1898

  评测师点评：北大资源·颐和1898是北大资源集团在滇池会展片区打造的低密项目，单价低，置业门槛低，性价比较高。

  项目亮点：

  居住舒度较高

  地块综合容积率低，加上高绿化率，以及社区内部打造的“一带一轴一境一街三园”的景观格局，居住舒适度高。

  生态资源优渥

  其位居五甲塘湿地公园、西亮塘湿地公园、宝丰湿地公园等五大湿地公园的辐射中心，拥有难以复制的优质景观资源。

  教育配套优质

  内部引入艾尔西幼儿园，外部紧邻由官渡区政府重点投资项目南站实验学校，学校为公立公办性质。

  适合人群：

  当前主推户型建面约110-146㎡的板式高层住宅，三到四房设计，适合改善型置业人群。

  价格分析：滇池会展片区相对开阔，可开发用地较多，在建在售项目也比较多，价格区间在 12500到30000元/m²之间，涵盖多种业态。

  项目当前均价约13000元/㎡，一房一价，具体看户型和楼层，产品毛坯交付。与项目最近的恒大城、恒大玖珑湾目前处于待售状态。会展片区项目万科500里目前建面约110-189㎡的户型在售，均价约19000元/㎡，产品带装修交付。万科公园城市目前二、三、四期产品在售，二期产品建面144㎡，三期产品建面约120-190㎡，四期产品建面105㎡、130㎡，均价约18500元/㎡，带装修交付。

  从价格层面来说，颐和1898单价最低，户型比其他项目小，降低了入手难度。其产品无论是三房还是四房都为纯板式设计，南北通透，阳光充足，部分楼栋还可观滇，更具备性价比。

  二手房方面，项目一期二手房挂牌价约16000元/㎡，周边还有云南艺术家园区、翠逸园、宝象康园、恒大玖珑湾、万科500里等二手房小区，二手房价格区间从 13700-16600元/㎡不等，其中万科500里二手高层住宅价格较贵，均价超17000元/㎡左右，相比周边二手房，北大资源·颐和1898价格优势同样明显。

  颐和1898南临滇池、北邻巫家坝，西靠滇池会展中心，占据了昆明副中心的核心区域，滇池会展板块发展已相对醇熟，由于滇池会展中心和周边路网早已建设，加上地铁5号线和2号线二期都已在建即将开通，片区配套较为完善；居住的舒适度方面，滇池会展板块由于毗邻滇池大面积水域，远眺西山，湖岸湿地公园弥补，自然景观生态资源优越。

  所以相较于其他区域，滇池会展片区更受到昆明本地人的青睐，房价的价差区间比较大，有刚需也有高端产品，也是昆明的房价高地。片区可开发土地资源较多，在建在售项目也比较多，高层、大平层、洋房、别墅等各类产品都有，近年来相继开发了万科500里、万科翡翠滨江、金科江湖海、山海荟、山海湾8号等项目。随着会展中心片区内土地陆续进入市场，相信未来会有更多的开发商进驻片区。

  评测师有话说：会展片区占位“一湖四片”建设核心区，融合国际、国内经济圈的有利结合部，处于三区交汇的核心地带，具有明显的区位优势和空间优势，也是未来中高产阶层的聚集区。今后，项目将拥享会展片区所带来的诸多优势，价值空间较大。

  楼盘规划：

  项目总占地面积约349.19亩，总建筑面积约约94.5万方，由3个住宅地块及1个商业地块组成。项目综合容积率约2.87，绿化率高达40%，社区内部因地制宜打造“一带一轴一境一街三园”的景观格局。

  当前主推项目二期博观府组团的产品，博观府总占地面积约160亩，总共规划了18栋高层住宅和14栋洋房，洋房产品已售罄。在售房源位于G1栋、G2栋、G14栋、G15栋，楼栋总高均为27层，有建面约110㎡、136㎡、138㎡、142㎡、120㎡、127㎡六个户型，其中110㎡为中户，其余户型均为端户；除142㎡的户型为2梯4户设计外，其余户型均为2梯5户设计。

  在售产品涵盖了三房到四房，可满足两口之家到二胎家庭、养老家庭的的居住需求。其整体户型设计合理，功能分区清晰明确，动静分区明显，减少家人之间活动的互相干扰。所有户型均为双阳台配置，一方面起到视觉延伸、扩大视野的功能，另一方面为摆放绿植、晾晒衣物等活动提供一个恰到好处的空间，同时可以观赏园林景观。且均为双卫设计，均采用了干湿分离，干净卫生，提高生活效率。多飘窗的设计不仅提高了可利用空间，也有效改善了室内的通风与采光。

  容积率概述：综合容积率约2.87，一般来说，容积率低一些，隐私性、公共空间舒适度，采光、通风等都会好一些。

  绿化率概述：小区绿化率高达40%，绿化率越高，建筑面积越低，那么舒适度也就更高。

  产品概述：产品全部规划为洋房和高层住宅，均为1梯2户、2梯4户或2梯5户设计。

  评测师有话说：纯板式住宅设计，通透敞亮，舒适度较高。加之内部打造的园林，可享静谧休憩空间，前后左右亦可赏不同景观。

  户型分析：

  具体来看，建筑面积约142平米的景岳户型，为四室两厅两卫设计，可完全满足三代同堂居住的需求。推门而入是玄关，可设置玄关柜,可满足家庭收纳储物需求，保证居住隐私性的同时，兼具美观性与实用性。

  沿着玄关进来后便是餐客厅，客厅约3.7米，双厅加景观阳台一线连动进深约12.8米，不仅增加了家人活动区域的延伸性，也提升了室内的整体通透感、空间感。

  位于户型北侧的厨房则采用经典的一字型布局，看上去大方简洁，而且厨房的基本需求都可以满足，外接生活阳台，既增加了通风采光效果，也方便厨房油烟的排放，使其他居室免受厨房油烟侵扰。同时提前预留插座，也能方便一些诸如咖啡机之类的小家电使用，进而提高生活的便利性。

  再从室内布局来看，格局方正，开间约9.9米，进深约10.9米。功能区域划分清晰合理，明显的动静分区，客厅、餐厅与卧室分区规划，客厅靠近入户门，与卧室休息区有效隔离。有人在动区活动时，也不会惊扰其他家庭成员的安静休息，真正做到娱乐、休息互不打扰。

  三室朝南，客厅同次卧连通长7.1米宽1.55的景观阳台，这一设计方式，使得原本独立于其他居室之外的阳台，成为了客厅和次卧的自然延展，带来了室内空间感的显著提升，也使得室内的采光通风条件更加优越，实现了公共空间真正意义上的南北通透。

  南向套房式主卧设置在里侧，面积约21平米，搭配独立卫浴和衣帽间，隐私性强，妥帖地照顾主人起居生活各个层面；卫生间干湿分离，可以有效保持室内的干燥，避免微生物、细菌等病菌的滋生。

  空间灵动百变，北向书房可根据居住需求改造成儿童房或老人房，使得室内空间得以延展，提高户型整体得房率。

  评测师有话说：不仅有双阳台赠送，卧室还自带飘窗，这些设计既拓宽了户型的使用面积，也增加采光和通风效果。此外，还设有入户玄关，进一步提高了业主的居住品质。

  交通出行：路网完善 自驾出行便利

  地铁：所在片区规划有地铁2号线二期与地铁5号线，5号线即将通车运营；其中2号线二期会展中心站距离项目约1公里，5号线宝丰村站距离项目约500米，未来地铁通车后将大大方便业主日常出行。

  公交：距离项目最近的公交站点为龙马村（珥季路）站，但途径线路仅有1路、255路、Z96路少数几条，且等待时间相对较长，约30分钟左右；距离项目2公里范围内有半岛车场，有252、53路等7条公交线路经过，公交系统有待完善。

  自驾：颐和1898位于珥季路与环湖东路交汇处，其东侧为珥季路方向，北侧为恒大城项目、环湖东路方向，西侧紧邻恒大玖珑湾，北侧为杭瑞高速方向。其周边路网成熟，分布有南绕城高速、昌宏西路、珥季路等城市重要干道。加之新增的莲塘路、西亮塘路、海埂路等，自驾出行便捷度较高。

  评测师有话说：目前看来，除了公交系统不够完善外，周边路网成熟，待今年5号线开通后，出行状况将大大改善。

  周边配套：

  教育配套：整个项目规划有两所幼儿园，一所是4层18班幼儿园，昆明市政府机关三幼·睿博中英文幼儿园，位于项目A3地块内，一期已交房业主子女可入读；另一所18班幼儿园位于项目A2地块，暂时还未签约。此外，周边2公里范围内还分布有龙马中小学、昆明云玺中加学校、昆明市官渡区古镇一小，以及在建的南站实验学校，预计明年9月开学。

  商业配套：内部A1地块规划为商业商务用地，后期将建设商场；外部与其临近的恒大云玺和恒大玖珑湾已有约2.3万方的商业配套在运营中；周边3公里范围内，有会展片区集中商业王府井奥莱滇池小镇，以及世纪金源购物中心等其他商圈。

  医疗配套：目前距离项目较近医院为昆明市第一人民医院星耀医院、云南省中医院（滇池院区）等，但均有5公里左右的距离，业主看病就医不算很方便。

  公园配套：项目距离滇池北岸仅约800米，周边分布有约1500亩五甲塘湿地公园、约100亩的星海半岛湿地、约700亩的宝丰湿地及约894亩的海东湿地，生态环境条件不错。

  评测师有话说：项目距离滇池较近，社区周边湿地公园众多，既能改善环境和空气，也能为周边居民增添茶余饭后的休闲去处，其他配套也较为完善，今后生活还算蛮便利的。