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乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

今天测评的楼盘是碧桂园龙腾世家

评测师点评：龙腾世家是一个集住宅、办公、商业等于一体的大型综合体项目，地处二环内，整体区位优势明显。

项目亮点：

户型选择多元

除了四房产品外，还拥有市场上较为稀少的小户型产品，小三房对于刚需购房者来说十分友好。

生活氛围浓厚

其与家乐福一街之隔，滨江俊发广场、同德广场环绕，周边分布着江岸小区、万彩城等社区，人口密集，生活氛围浓郁。

教育资源优质

区域内聚集了昆八中、师专附小、云南民族中学、武城小学、红云小学、韶山小学等一批优质名校，教育氛围浓厚。

适合人群：当前准现房在售，建面约89-138㎡的高层住宅，刚需改善两种客群皆可入手。

价格分析：

目前，碧桂园龙腾世家价格约17000-18000元/㎡，周边在售的楼盘较少，有德润香山府、俊发俊尚峰、泰玺荷樾等项目。其中，德润香山府目前仅剩少量房源在售，建面约123㎡的洋房产品，毛坯交付，均价约16500元/㎡。俊发俊尚峰大平层产品单价约23000元/㎡起，金科泰玺云麓書苑高层户型建面约96-185㎡，价格约17000-19000元/㎡。从价格来看，龙腾世家与周边同类型产品基本持平，不过项目户型起步面积小，也就意味着总价要低一些。

二手房方面，周边已建成的小区有实力壹方城和万彩城等小区，均价基本在14582元-25000元/㎡之间，其中，月牙塘小区价格稍贵，二手房均价达28000元/㎡，相比附近的二手房，碧桂园龙腾世家在价格上还是占据了一定优势。

项目地处北市核心龙泉路板块，龙泉路作为北市区的“文脉”。沿线分布有云南财经大学、昆八中、红云小学、师专附小、云南民族中学等学校，教育资源浓厚。当然，龙泉路的“资源”不仅如此，长虫山所占据的昆明“龙脉”，以及月牙潭公园 、黑龙潭公园、长虫山生态公园等自然森林资源所构成的“生态后花园”，让片区的居住品质大大提升。近年来，中海、碧桂园、万科等各大一线房企也纷纷将目光投向昆明龙脉—龙泉路，相继开发中海锦苑、碧桂园半山龙庭、碧桂园御龙半山、碧桂园•龙川府、万科中天北宸等项目。

完善配套、便捷交通、宜居生态、低密产品等已然成为龙泉路沿线区域最有力的背书。如今，在北京路沿线开发已至尾声的时候，可开发空间更大的龙泉路接上了北市区发展的接力棒。根据政府规划，整个北市区未来发展中心将在龙泉路沿线片区，有可能会成为昆明又一热门板块。

评测师有话说：多家大牌房企在此布局，无不印证区域价值潜力巨大。龙腾世家作为龙泉路板块以及整个二环内少有的功能齐全的大盘项目，未来升值空间较大。

楼盘规划：

项目规划占地面积约156亩，总建筑面积约93万方，其中住宅总建筑面积约60万方，商业总建筑面积约11.2万方，综合容积率约6.62，绿地率约35.29%。

其整体分为A1-A5五个地块开发，当前在售房源分布在A3地块内的14栋和15栋上，其中14栋总高43层，为3梯6户设计；15栋总高34层，为2梯5户设计，当前推出的产品户型建面约89-138㎡，囊括了紧凑小三房到舒适四房，可满足两口之家到二胎家庭的空间需求。

整体户型设计合理，功能分区清晰，兼顾了刚需和改善两类群体；独立入户玄关设计，享有归家仪式感，成为室内室外的过渡与缓冲区域；室内功能齐备，布局也较为合理。餐厅、客厅一线设计，空间利用合理；均搭配有景观阳台，改善了室内的通风与采光，有效提升室内通透感和开阔感；卫生间均采用了干湿分离，干净卫生，提高了生活效率。

建筑面积概述：项目体量较大，集办公、商业、娱乐、餐饮、住宅、教育为一体，业态丰富多元。

产品概述：项目规划有多类型的产品，高层、超高层，也可以满足改善客群的置业需求。

人车分流概述：内部人车分流，不仅避免了车辆在小区里行驶带来的噪音和污染，还保证了行人们的安全，居住生活舒适。

评测师有话说：小区容积率太高，高容积率意味着小区的人口非常多，人口越多业主对公共区域的使用机会就越小，不仅生活品质受影响，而且通风、采光、视野等也会受限。

户型特色：

F2户型建筑面积约138平米，为四室两厅两卫设计。这个户型把独立玄关、超宽景观大客厅、主卧套房、南向超宽大阳台等等一般160㎡以上的户型才能见到的奢侈功能空间，全部实现了。

独立入户玄关，为生活琐碎预留更多储藏空间，无论上下学、购物归家还是盛装赴约，都能在这里找到一份贴心与从容，也有效保障了室内的私密性。

客厅、餐厅一体化，与南向约7.5米大尺度景观阳台贯通，增强室内的通风与采光，创造敞亮通透的舒阔空间，孩子的追逐嬉闹、太太的花艺作品，老人的茶局、朋友的周末聚会可在此随心切换。保证整体空间的合理利用，最大化满足生活的需求，提高生活品质。

U型厨房设计，从空间、设计、细节上打造明亮厨房，分区明确，烹饪区、操作台及洗涤区都有各自相对独立的区域，互不干扰，让烹饪更安全，幸福生活，从一日三餐开启。

室内功能区域划分合理，合为一体而又相互独立。公共空间和私人空间分类明晰，清晰的动静分区，活动和休息互不干扰；卫生间和厨房均带有通风明窗，同样保证了室内光照与空气流通。

主卧相对独立在户型最里面的位置，有效避免动区干扰，安逸舒适。主卧套卫设计，独立卫浴、全景飘窗、大量储藏空间，为主人带来更好的休憩环境。

评测师有话说：该户型设计了约4.5米的横厅开间，南北通透的主卧、宽境南向次卧，在同面积段做出最大的优化，更适宜现下居住所需。

交通出行：

地铁：项目距地铁4号线小菜园立交桥站直线距离约1.2公里，距地铁2号线白云路站约1.5公里，步行距离较长，日常出行乘坐地铁不是很方便。

公交：距离项目最近的公交站是下马村（教场北路）站，115路、105路、168路等5条线路途经；此外，周边1公里范围内还分布有教场北路、下马村（龙泉路）等公交站点，9路、84路、129路等20余条公交线路经过，且发车时间间隔较短，出行便捷。

自驾：项目坐拥两横三纵的立体交通路网，两横：环城路、白云路；三纵：教场中路、龙泉路、白云路，可快速通达全城。不过龙泉路和白云路早晚高峰期车流量较大，自驾出行容易堵车。

评测师有话说：龙腾世家周边有白云路、龙泉路、二环北路三大城市核心干道交错纵横，在公共交通方面，约20余条公交线路环绕项目四周，可以充分享受到身居主城区的便捷交通。

周边配套：

教育配套：项目自建幼儿园（普惠），由五华区江滨幼儿园领办；且代建了莲华小学教场校区，根据协议约定，项目A3、A4地块范围内符合条件的住宅业主子女可就读该所小学，学校已于今年9月开学；此外，其周边还林立了武成小学、云南民中、北侧还有云南财大附属中学、昆八中等教育配套。

医疗配套：周边两公里范围内有多家医院环绕，其中最近的综合医院解放军总院北较场分院距项目直线距离仅有673米，还有省妇幼保健院、云南省第一人民医院（大型综合三级甲等）等完善的医疗配套，项目内部建设有社区门诊用房。

商业配套：其内部规划有11万方的商业配套，后期将分期开发打造为商务办公大楼、大面积底层商业街、下沉商业广场、多层次餐饮娱乐空间。此外，在项目的马路斜对面即龙泉路家乐福，项目北侧则是实力壹方城的4万方商业综合体实力花千集。

公园配套：项目内部将规划打造立体式园林景观，周边3公里范围内有龟龙湖、莲华池公园、翠湖公园等等多个公园环伺，生态资源优渥。

评测师有话说：碧桂园龙腾世家地处主城区，周边的教育、医疗资源密集，多所学校和众多医院均距离项目都不远，日常生活十分便利。