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乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

今天测评的楼盘是锦粼天序

评测师点评：锦粼天序地处双塔核心区，主打阔景平层产品，置业门槛高，产品全系臻装，使得豪宅生活体验感突出。

项目亮点

地理位置优越

位于双塔片区，北靠市中心，南近滇池，多条城市主干道环伺，堪称中心城区通往南市区的门户地带，地理位置优越。

生活配套丰富

自带商业及商务配套，周边有万达、南亚、昆明市第一人民医院、北大附中云南实验学校等基础配套。

居住品质高

以轻奢主义,家具家电采用进口中央空调+新风系统，此外，项目还搭载了智能家居系统，能实现全屋智能控制。

适合人群：主推建面约137-259㎡的大平层产品，针对的是只在乎居住舒适度和品质，对价格不敏感的改善客群。

价格分析：

锦粼天序在售产品价格约23000-32000元/㎡，产品带装修交付。双塔片区在售项目还有云和中心、复地雲極。目前，复地雲極在售产品价格整体均价在23000-25000元/㎡，带装修交付，装标2500-3300元/㎡。云和中心在售产品建面约111-200㎡，价格约18500-19000元/㎡左右，有毛坯房源也有的带装修房源。

就价格而言，锦粼天序价格确实高，置业门槛和总价都不低。但项目走高端改善路线，在户型设计上，尺度上足够宽松，厨房够大、卫生间够多、阳台够长，完全符合顶豪标准。可以说除了地暖，能配的电器基本都配齐了，而且均采用一线品牌，居住体验感自然更上一层楼。

二手房方面，片区内已建成中林佳湖花园、理想小镇、润城、银德香榭丽园等小区，不过均为普通高层住宅，二手房挂牌价在15000-20000元/㎡左右，从产品来看，周边暂无同类型物业，因此没有可对比性。

项目位居双塔片区，根据规划，双塔片区规划面积共230.57公顷（约3458.55亩），西至前兴路、希望路及部分建成区域，东至盘龙江，南至儿童医院、大商汇一带。区域内广福路、日新路、二环南路、前兴路、海埂路等“三横四纵”交通网已经织成，从双塔片区出发，往南，可到达会展中心片区、海埂公园、新螺蛳湾片区；往北，可达到北部客运站，往西北可以达到普吉立交方向。目前双塔片区已经形成万达、金地、子元、复地、雅居乐、绿地、龙湖、恒泰等近10家优质房企共同开发的新格局。

评测师有话说：与其他新兴发展片区相比，按下高质量发展“快进键”的双塔片区区位优势更为显著，综合配套更为丰富，发展潜力更为巨大。也就意味着，未来项目可享受片区发展带来的巨大红利。

楼盘规划：

项目总占地面积126亩，总建筑面积约33.7万方，由龙湖和新希望双品牌房企联袂打造。其中，一期净用地面积为54932.44㎡，地上建筑面积254250.87㎡，地下建筑面积82724.21㎡，容积率4.6。建筑密度31.05%，绿地率32.01%。规划有10栋总高25-32F的住宅，1栋总高21F的办公楼，1栋总高31F的办公楼和1栋4F幼儿园，地块整体设置2层地下室。规划总户数1124户，为2梯3户和2梯4户设计。

目前在售北区3#12#13#，主推建面约137-143㎡瞰江大平层和建面约137-179㎡奢装大平层，项目预计2023年12月交房。在售产品户型面积大，且都为四房，宽阔阳台、套房主卧、阔尺横厅等设计，使得整体居住舒适感突出，改善属性鲜明。明厨外接生活阳台，增加了可拓展空间；奢阔主卧套房，带独立卫浴，注重私密性；每户搭配超大景观阳台，给业主带来宽阔的视野享受。

在建筑上，为保证豪宅的景观视野，锦粼天序还具备超宽楼间距，最大楼间距超过100米，优化了每一户的景观面，配合大阳台，180°-270°的景观视野，形成了双塔-盘龙江-滇池-西山睡美人的视线廊道空间。

产品概述：首期产品打造为以137-259㎡天幕大平层，更加纯粹的圈层聚合，匹配一线城市的奢装，显得更加贵气。

人车分流概述：项目采用人车分流设计，业主停车后电梯入户，更顾及和关照了车主的出行隐私、归家的私密旅程。

占地面积概述：项目集高级办公、高端商业及高档住宅为一体，建成后，将有效提升片区居住及商务品质。

评测师有话说：除了大中庭景观外，项目更针对不同年龄层，打造了6大主题泛会所，增加了家人与邻里之间的互动场域，将生命中的美好与静谧舒适的生活场景呈现于人们眼前。

产品特色：

以项目建面约259㎡户型为例，该户型为4室2厅4卫设计。从走进家门就开始赢了，市面上一些大户型对入户玄关的处理很简单，空间小、功能单一，实际利用场景太少。这个户型私家电梯直接入户，让业主专梯直达自家楼层，独立电梯厅突显私密性及专属感。独立入户系统不只是仪式感，门口公共前厅一户独用，足够大的入户玄关收纳空间，女主人的鞋子、包包，男主人的高尔夫球杆、鱼竿，统统放得下。

室内考究布局规划，做到了真正的南北通透，南向270度转角阳台很阔绰，面宽达到了约5.5米，可以设计成阳光花园，甚至打造成儿童游戏天地......总之，这一方天地，能实现你对美好生活的向往。3开间朝南，更宽阔的采光面积，让每个房间尽可能多的获得光的眷顾，给予视觉更加通透大气的感官，光线与空间的交互。

精心规建的中西双厨，推拉门有效阻挡油烟扩散，中厨采用U型设计，高效利用黄金三角位，使得人在厨房只需小幅的转身，就可完成整个“洗 切 煮”操作流线，高效烹饪尽享品质。西厨用一字型设计，设置独立的中岛台将切洗、烹调等功能集合于一身，使用更为方便实用。

奢阔主卧采用套房式设计，房间方正平直，带有独立的卫生间，和步入式衣帽、化妆间，在保证主人房隐私性的同时，又增加了尊崇感。房间内有大飘窗，使房间的采光通风都达到最佳效果。

值得一提的是整个户型的动线设计，老人房和主人套房在全部享受良好的通风采光下，是分开互不干扰的。要知道，老年人生活习惯和年轻人是完全不一样的，因为老人早起或者主人晚归都会受到相互活动的影响，这样的设计就规避了一房三代同堂的困扰。

评测师有话说：赠送面积较多，不仅有阳台赠送，卧室还自带飘窗，这些设计既拓宽了户型的使用面积，也增加采光和通风效果。

交通出行：

地铁：所在区域内目前仅有地铁1号线途经，不过最近的站点与项目距离超过了1公里；在建的地铁2号线南坝站，距离项目约770米左右，待建成后，地铁2号线通过环城南路站换乘1号线，在火车北站换乘地铁4号线，东风广场站换乘3号线，通达全城。

公交：距离项目最近的公交站点为绿荫大道路口(希望路)(公交站)，有110路、262路、K51路等多路线路途经，1公里范围内还有前兴路公交车场，有20多条公交线路组成了立体公交网络，公交出行便捷。

自驾：项目坐拥三横：南二环、日新路、广福路和三纵：前兴路、希望路、官南大道等城市主干道，汇聚城市主动脉，地铁1/2号线环绕构建立体网路，瞬达全程，纵享便捷。

评测师有话说：距二环南路较近，地理位置佳，交通便利，不过目前周边没有地铁，后期地铁2号线开通后，将改善出行条件。

周边配套：

教育配套：除了自身配置的学校外，周边2公里范围内有北大附中云南实验中学、海贝中英文小学、昆明市西山区前卫西路幼儿园以及小区自带的幼儿园等优质学府环绕。同时，片区规划有一所26班小学，已签约公立名校书林一小，预计2023年9月开学，距离项目约500米。

医疗配套：片区内坐拥昆华医院、昆医附一院、儿童医院、同仁医院等优质医疗资源，片区内还规划了一所300张床位的综合医院，不过目前还未建成投用。

商业配套：出门即是万达商圈，约5公里黄金生活圈覆盖爱琴海、南亚、恒隆三大商圈，满足圈层日常生活的城市购物中心、高端餐饮休闲空间一应俱全。

公园配套：盘龙江的西侧结合盘龙江形成的一条带状公园，距离项目一期约500米。锦粼天序仿照日本京都“琉璃光院”打造出长约117米左右，宽约64米，占地面积约6600平米的私家大花园，用水阁花草树等元素，营造出东方水韵、飞瀑亭阁、花境绿景、山水林涧四大主题景观，现已实景呈现。

评测师有话说：区域内以万达广场大商业、超5星文华酒店、5A甲级写字楼双塔形成昆明优质核心资源、居住氛围较为浓厚，