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乐居买房讯楼市好像版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖云南全部新房，敬请期待。

今天测评的楼盘是  官渡区|俊发·观云海

项目亮点：

紧靠地铁 出行便利

与南部汽车站、南部汽车站地铁站以及公交枢纽站仅一街之隔，且毗邻彩云北路主干道，通勤较方便。

自带教育自制较优

引入了西南大学官渡实验学校，内部教育配套涵盖幼儿园、小学、初中、高中等一站式教育配套。

自带商业紧邻商圈

自带3万方的商业体量，与螺狮湾商贸城仅一街之隔，内部商业业态丰富，吃喝玩乐一应俱全。

项目概述>>>>

俊发·观云海位于南部汽车站正对面，集住宅、商务、商业、酒店、银行总部、教育资源、公寓等业态为一体。

适合人群>>>>

在售建面约89-142㎡户型，价格12900元/㎡，适合南市地缘性刚需首置人群。

01、价格分析

目前，俊发·观云海价格约12900元/㎡，周边有产品在售的项目有俊发彩云城、俊发俊云峰、俊发未来城、俊发生态半岛等项目，俊发生态半岛,定位高端，价格在25000元/㎡，而且在产品类型上也不具备可比性，其他几个项目价格在13000-19000元/㎡就价格对比来看，俊发·观云海优势明显。

二手房方面，片区内二手房售价约12000元/㎡，俊发·观云海没有价格优势，但在其他方面，观云海有更好的地段优势，教育配套也更为完善，离学校距离较近，且价格也比较友好，具有较高的性价比优势。

从区位上来看，项目出门即是地铁1号线，距地铁站和公交枢纽站更近，且临近主干道，相较于其他楼盘，具有较大的竞争优势。此外，项目自带完善商业，紧邻螺蛳湾商贸城，自带一站式教育资源，基本构成了便捷居住环境，所以项目保值性不用担心。

而从未来来看，随着主城发展重心南移，南市区的人口密度只会越来越大，随着而来的，教育、医疗、商业等配套也会被逐步优化，加之项目相对较低的价格，所以在升值潜力上观云海也是有一定的想象空间的。

02、楼盘规划

整个项目占地1105亩，总建面约288万方，整体建筑密度为22%，规划总户数13521户，整个项目共分13个地块开发建设，目前项目内的云欣苑、云悠苑、云漫岭、云晖院均已顺利交房，云中苑在清尾中，也将于今年内交房。

目前在售A5地块（云雅苑）产品，距离地铁1号线南部汽车客运站仅约200米。地块首推为6栋住宅，楼栋层高39层，3梯6户设计，含89、110、117及142㎡四个户型，三房为主力，主要是刚改产品，均为精装交付，本次云雅苑则将观云海由点楼时代，带入板楼时代，也更人性化，更舒适，动线更优异，朝向更合理，间隔更宽绰。

该项目配套比较齐全，业态丰富，A8地块（千云荟商务中心）融合商业、办公等功能，规划约3万㎡商业体量，能为居住提供便捷的购物体验，A6地块东南侧约5000平的市政公园，A2地块南侧约30000㎡的城市公园可为业主提供平时休闲的好去处。

占地面积概述：占地面积较多，内部规划完善，集居住、商业、教育、公园为一体。

容积率概述：虽然容积率稍高，但户型内部空间宽阔，配备大面宽景观阳台。

绿地率概述：社区环境舒适，且高容积率项目的绿地率能达41%实属不易。

03、户型介绍

在观云海推出的户型中，建筑面积约138㎡户型比较引人注目，该户型为4室2厅1厨2卫设计，具备采光充足、明厨明卫、干湿分离、功能区完善等特点。

先来看户型公区布局，户型公区采用餐客一体大横厅设计，外延大面宽景观阳台，这种开放式设计让整空间和视野都变得开阔，而且超大的空间可以容纳下沙发、书架、书桌等多个大型家居，后期的空间利用和家居摆放也根据多样性。

此外，景观阳台虽然需要观景生活两用，但户型通过在公区右边连接阳台的部位砌墙，以此将阳台功能一分为二，左边养花赏景或日常待客，右边承载生活，用于洗衣晾晒。

公区厨房为U型设计，烹饪动线科学合理，厨房正对公区，传菜方便，一定程度上也延伸了厨房的空间，摘菜的工作均可在公区完成。而且厨房靠近进门处，蔬菜瓜果可最快时间放入冰箱，保证其新鲜度。

四间卧室分布在公区两侧，北侧为两间侧卧，靠近进门处的次卧面积稍大，可根据家庭需求决定其功能；隔壁卧室面积相对较小，可用于书房或者游戏房。位于南侧的主卧面积最大，自带飘窗，这样的空间放置一个1.8米大床，两个床头柜，也仍有阔绰的活动空间，除此之外主卧还有独立的衣帽间和卫生间。隔壁次卧距离主卧较近，朝向温暖，可用作儿童房方便业主照料。公卫客卫均为干湿分离设计，可有效提高使用频率。

04、交通信息

地铁：距地铁1号线南部汽车站口大约500米，该线路向北联通地铁2号线，直达北部客运站，通过东风广场站可换乘3/6号线，向东可达东部汽车站、长水机场，向西可达西部汽车站，横穿昆明高新、五华、盘龙、官渡、经开、呈贡六大片区。、

公交：正对面约600米距离为南部汽车客运站、公交枢纽站，可通过彩云北路过街天桥直达客运站。南部汽车客运站是昆明最大的一个客运枢纽中心，也是昆明唯一一个国际班车停靠点，可通达老挝、缅甸、越南等东南亚国家。南部汽车公交枢纽站有209路、C71路、Z48路、221路甲线、221路乙线、K15路等20余条公交线路。

自驾：所在区域拥有三横三纵交通网络，三横为环湖东路、南绕城高速、广福路，三纵为昌宏路、彩云北路、昆玉高速。目前南市区的两条黄金主干道广福路和彩云北路就在项目旁边。彩云北路纵贯南北、是连接主城和呈贡新城的要道，且为双向八车道，通达性及流量无可比拟。

05、周边配套

教育配套：自身规划有教育地块，引入了西南大学官渡实验学校，占地118亩，涵盖27班高中、36班初中、36班小学，环境优美，师资雄厚，另外项目还规划有4个幼儿园地块，搭配周边关锁中心小学、昆明市第一幼儿园等教育资源，基本满足一站式教育服务需求。

医疗配套：周边3km范围内分布有昆明市第一人民医院星耀医院、朝阳医院。其中，昆明市第一人民医院星耀医院自开业以来，先后获得“昆明市医疗机构药品、医疗器械质量管理规范单位”“甲级社区卫生服务机构”等荣誉，还获准成为“昆明医科大学社区卫生教学实习基地”和“昆明市全科医生临床培训基地”。

商业配套：仅一街之隔的新螺蛳湾国际商贸城体量约314万方，目前已是继中国义乌国际商贸城之后的全国第二大综合性批发市场，内部集吃喝娱购及高端酒店为一体，商贸城前的滇忆465商业美食街也于2022年1月开业。此外A8地块千云荟商业街的建设，填补了社区商业的空白，同时引入了喜润大型生活超市入驻，未来在家门口即可购物轻松方便的快捷生活。

公园配套：距离滇池约3km，周边5km范围之内有海东湿地公园、五甲塘湿地公园、俊发西亮塘湿地公园、斗南湿地公园、以及未来巫家坝板块规划的5070亩的中央公园等。此外，小区内部还规划了2个城市绿地公园地块，分别在A6地块东南侧和A2地块南侧。